Nehnuteľnosti s garantovaným výnosom: poznámka pre investora. Investície do nehnuteľností v zahraničí Podnikateľské nehnuteľnosti vo svete starostlivosť o nehnuteľnosti

Farmakológia

Mnoho bohatých ľudí investuje do nehnuteľností, aby ušetrili peniaze v nestabilnej ekonomickej situácii. Niektorí z nich na takýchto investíciách zarábajú majetky.

Existuje niekoľko možností, ako investovať vlastné prostriedky: bankový účet, cenné papiere, mena, zlato a nehnuteľnosť. Všetky z nich majú svoje výhody a nevýhody. Hlavnou nevýhodou investovania do nehnuteľností je nemožnosť s absolútnou presnosťou predpovedať, čo sa v budúcnosti stane s trhom nehnuteľností v krajine, do ktorej sa chystáte investovať svoje peniaze.

Napriek tomu veľa ľudí študuje zahraničné realitné trhy, neustále sleduje informácie o cenách, sleduje politickú a ekonomickú situáciu – a nakoniec sa im podarí vystihnúť ten správny moment, kedy takáto investícia prinesie zisk. Investovanie do nehnuteľností má tri výhody:

- po prvé, toto je najspoľahlivejšia možnosť;

— po druhé, nehnuteľnosť je navždy;

- Po tretie, nehnuteľnosti vždy zdražujú.

Kúpou nehnuteľnosti vo vlastnej krajine alebo v zahraničí si ju môžete prenajať alebo po určitom čase ďalej predať. Podľa odborníkov je najvýhodnejšie zapojiť sa do takéhoto podnikania v nasledujúcich krajinách:

1. Nórsko. Hlavnou výhodou tejto krajiny je stabilná ekonomická situácia, takže investori môžu byť pokojní o bezpečnosti svojich prostriedkov. Navyše pri kúpe nehnuteľnosti sú všetky súvisiace náklady najviac 5 percent z kúpnej ceny. Ak si prenajmete bývanie v Nórsku, investícia sa vám môže vrátiť už za pár rokov.

2. Juh Francúzska. Táto možnosť je pre veľmi bohatých investorov, keďže bývanie v tejto oblasti je veľmi prestížne a drahé. Po bývaní je však vždy veľký dopyt – a prenájom nehnuteľností prináša nemalé príjmy.

3. Spojené arabské emiráty. Táto krajina je jedinečná v mnohých ekonomických ukazovateľoch. V rokoch 2008 – 2010 tu nastal mierny pokles cien nehnuteľností, ale vo všeobecnosti tempo rozvoja krajiny naznačuje, že akákoľvek investícia sa tu v najbližších rokoch oplatí.

4. Panama. Dôvodom, prečo je táto krajina na zozname najziskovejších krajín pre investovanie do nehnuteľností, je rast ekonomiky a záujem amerických turistov, najmä dôchodcov, ktorí sa sem často sťahujú aj na trvalý pobyt. Panama sa nazýva „latinskoamerický Dubaj“: stavajú sa tu tri stovky mrakodrapov a trh má stále dobrý potenciál.

5. Turecko. Investície do nehnuteľností sú tu spojené s rozvinutým turistickým sektorom ekonomiky: nielen Rusi a občania SNŠ si v poslednom desaťročí vybrali turecké letoviská, ale mnohí Európania uprednostňujú Turecko pred svojimi vlastnými letoviskami. ceny>Ceny bývania tu neustále rastú, no stále zostávajú pod európskou úrovňou.

6. Maroko. V tejto krajine je situácia podobná tureckej, len s tým rozdielom, že rozvoj turizmu tu práve začal naberať na obrátkach. Podľa predpovedí miestnych úradov by mal počet turistov v Maroku v blízkej budúcnosti vzrásť na 10 miliónov ľudí ročne.

7. Brazília je ďalšou krajinou s prosperujúcou ekonomikou, zdravým politickým kurzom a obrovským potenciálom. Investori majú záujem najmä o severovýchodné pobrežie.

8. Egypt. Prílev turistov sem stále rastie, dopyt po bývaní je neustále vysoký a ceny sú extrémne nízke. Hlavná vec je vybrať si správne miesto a objekt, pretože nie všetky nehnuteľnosti v Egypte sa dajú rovnako ľahko prenajať.

9. Thajsko. Thajsko je pre investorov atraktívne aj vďaka dobre rozvinutému sektoru cestovného ruchu – mesto na nadobudnutie nehnuteľnosti si však musíte starostlivo vybrať: v Thajsku sú oblasti, kde je mimoriadne ťažké prenajať alebo predať bývanie.

10. Malajzia. Ekonomická situácia tu ponecháva veľa želaní, ale ceny nehnuteľností sú extrémne nízke.

Samozrejme, toto je len približný zoznam. Tu je niekoľko krajín, ktoré je potrebné zvážiť, ak zvažujete investíciu do nehnuteľností. Skôr ako sa pre takýto krok rozhodnete, mali by ste si dôkladne preštudovať všetky sprievodné faktory a systematicky sledovať situáciu na realitnom trhu.

Investície do nehnuteľností po celom svete patria medzi klasické nástroje na vytváranie zisku. Určitá osoba investuje peniaze do výstavby alebo kúpy objektu v nádeji, že z predaja (v dôsledku rozdielu v cenách) alebo z prenájmu ďalej získa určitý zisk. Kúpa rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností nezaručuje rýchle zbohatnutie. Okrem toho si vlastník musí byť vedomý mnohých rizík spojených s vlastníctvom, nadobúdaním a likvidáciou.

Rozpad Sovietskeho zväzu, otvorenie hraníc, vznik súkromného kapitálu viedli k tomu, že obyvatelia Ruska dostali príležitosť kúpiť si domy, vily, podniky ďaleko za jeho hranicami a neváhali to využiť.

Výmena hotovosti za "malý" dom ďaleko od rodných brehov

Je však skutočne výhodné investovať do zahraničných nehnuteľností? Sú regióny viac alebo menej atraktívne? Aké je skutočné percento zisku prijatého za rok alebo mesiac? Kde môžete kúpou bytov získať trvalý pobyt alebo občianstvo a kde by ste to nemali robiť? Pokúsme sa pochopiť tieto problémy.

Investície do zahraničných nehnuteľností ako prostriedok na uchovanie kapitálu

Pre obyvateľov Ruska je zahraničie jeden nepretržitý raj. Ak vlastnou ekonomikou otriasajú neustále krízy, tak tá zahraničná je vnímaná ako „bezpečný prístav“, najmä pokiaľ ide o Európu, Arabský polostrov, USA a Kanadu. Dôvody pre posun priorít smerom k týmto krajinám sú nasledovné:

hodnota rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností zostáva stabilná bez ohľadu na sezónu, infláciu, vládnucu stranu vo väčšine krajín. Odborníci poznamenávajú, že rast ceny za meter štvorcový vždy prevyšuje mieru inflácie;
Finančné krízy sú v globálnej ekonomike bežným javom. Rozdiel je len v tom, ktorá krajina, ako z nej človek vychádza. Ak je stavebný trh v Rusku už niekoľko rokov v stave neustálej stagnácie, existuje vysoké riziko straty peňazí v dôsledku úmyselného bankrotu alebo podvodného konania developera, potom vo väčšine európskych krajín dôjde k obnove predkrízového stavu. štát je oveľa rýchlejší. Časy Veľkej hospodárskej krízy sa skončili, ľudia potrebujú niekde bývať. A pravdepodobnosť, že sa nehnuteľnosť kúpi alebo prenajme, zostáva na rovnakej úrovni;
Pre ruských občanov je investovanie do zahraničných nehnuteľností zaujímavé aj z iného dôvodu: hodnota dolára aj eura voči rubľu neustále rastie. Aj keď cena bytu alebo hotela zostane na rovnakej úrovni, ekvivalent rubľa sa zvýši a prekoná infláciu na domácom trhu.

Podľa údajov centrálnej banky len v roku 2014 investovali Rusi do nákupu nehnuteľností mimo svojho štátu viac ako 484 miliónov amerických dolárov. A to už nehovoríme len o kúpe vily či malého domčeka do osobného užívania počas letných prázdnin. Stredná a bohatšia vrstva Rusov sa snaží získať hotelový komplex, budovu, bytový dom ako spôsob, ak nie získať dodatočný zisk, tak zachovať existujúci kapitál.

Značná časť vlastníkov nehnuteľností v Rusku aj v zahraničí sa stále viac zaujíma o znásobenie dostupných finančných prostriedkov a získanie určitého príjmu. Existujú dva hlavné spôsoby:

kúpa za účelom následného ďalšieho predaja;
príjem nájomného - príjem z prenájmu.

Každá z možností má svoje pre a proti, ktoré si zaslúžia osobitnú pozornosť.

Vytváranie príjmov prostredníctvom nákupu nehnuteľností

Vlastník určitej sumy nadobudne objekt (dom, vilu, bytový dom, hotel atď.) vo fáze výstavby alebo uvedenia do prevádzky, uzavrie s developerom alebo vlastníkom kúpnu zmluvu v očakávaní, že nevznikne len samotná budova. v cene v čase, ale aj pozemku, na ktorom sa nachádza.

Je dôležité zdôrazniť, že očakávania investorov nemusia byť splnené z mnohých dôvodov:

situácia na trhu sa zmenila, objavilo sa nové, populárnejšie alebo prestížnejšie letovisko;
čakacia doba na rast cien nehnuteľností môže byť významná. Ako ukazujú štúdie, od nákupu po následný predaj uplynie v priemere najmenej 5 rokov;
ťažkosti pri predpovedaní situácie na zahraničnom trhu. Cenu ovplyvňujú trhové aj netrhové faktory. Mnohé európske krajiny sú v súčasnosti zaneprázdnené riešením problémov s vyhlásením autonómie alebo nezávislosti určitými regiónmi alebo regiónmi. O akomkoľvek zvýšení cien nehnuteľností v takejto situácii nemôže byť ani reči;
sankcie a protisankcie. Konfrontácia medzi Ruskom a množstvom cudzích krajín v politických záležitostiach viedla k uzavretiu množstva perspektívnych trhov a regiónov pre našich krajanov;
pôvodná kúpna cena bola príliš vysoká. Majiteľ alebo realitný maklér využil situáciu a predal objekt, o ktorý nebol záujem.

Možných situácií je veľa. Pred rozhodnutím o kúpe je potrebné dôkladne preštudovať trh, poradiť sa nie s jedným, ale s niekoľkými agentmi. Je potrebné skontrolovať ponuku a dopyt nielen po ruských publikáciách, ale aj po interných pre krajinu, kde sa plánuje nákup. Vo všeobecnosti je táto možnosť vhodná pre tých, ktorí majú značné množstvo pracovného kapitálu a schopnosť očakávať zisk na 5 alebo viac rokov.

V priemere rast cien nehnuteľností nepresahuje 3-5% ročne. Ak vezmeme do úvahy všetky náklady, dane, výdavky na lety, údržbu zariadenia, túto sumu možno len ťažko považovať za hodnú pozornosti. Maximálny rast v posledných rokoch nepresahuje 7 %.

Ak plánujete kúpiť niekoľko domov alebo víl za účelom ďalšieho predaja, venujte pozornosť nasledujúcim možnostiam:

Budova alebo byt sa kupuje vo fáze výkopu alebo nalievania základov. Ako ukazujú skúsenosti, rozdiel v nákladoch na plne funkčné zariadenie je až 20 % alebo viac. Zvyšujú sa aj riziká. Developer môže nestihnúť dokončiť prácu včas, skrachovať. Zmeniť sa môže aj politická situácia v krajine a prestíž regiónu. A kvalita vykonanej práce môže byť nižšia ako deklarovaná v zmluve.

Aby ste minimalizovali riziká, budete musieť vykonať dôkladné prípravné práce, skontrolovať povesť developera, dostupnosť zariadení na prevádzku, súlad jeho dokumentácie s miestnou legislatívou;

Nadobudnutie nehnuteľností založených bankami alebo inými veriteľmi. Finančná kríza v rokoch 2008-2014 v Grécku, Španielsku a ďalších európskych krajinách spôsobila zabavenie mnohých budov majiteľom pri splácaní dlhov. Ak existuje príležitosť a znalosť jazykov, potom po preštudovaní ponúk z bankových štruktúr môžete nájsť vhodný objekt za relatívne nízku cenu.

Hypotéka je vždy lacnejšia.

Získavanie príjmu z prenájmu nehnuteľností

Kúpiť dom a čakať niekoľko rokov, kým zhodnotí svoju hodnotu, je veľký luxus. Celú tú dobu je potrebné objekt obsluhovať, udržiavať v poriadku, platiť dane a energie. Výsledok – náklady rastú, zisky – v nejasnej budúcnosti. Prenájom nehnuteľnosti čiastočne pomôže vyriešiť problém.

Ako ukazujú štatistiky, minimálne 75 % všetkých nadobudnutých nehnuteľností bolo kúpených práve na tento účel. A väčšina Rusov, ktorí sa snažia ušetriť peniaze, nechcú minúť „navyše“, sa snažia nezávisle vyriešiť problémy súvisiace s hľadaním nájomcu, vyberaním peňazí, upratovaním, malými a väčšími opravami.

Špecializované agentúry zaoberajúce sa výberom klientov do prenajímaných bytov či privátov dostávajú podľa odborníkov za svoje služby až 35 % zisku. Za tieto peniaze majiteľ dostane:

overenie potenciálneho nájomcu, jeho platobnej schopnosti;
vyberanie peňazí od nájomníkov;
registrácia poistenia, uzatváranie zmlúv o poskytovaní verejných služieb, platenie daní a iných platieb;
kontrola stavu objektu: nábytok, domáce spotrebiče, inštalatérske práce, steny, priľahlý pozemok;
čistenie územia, priestorov, údržba bazéna, záhrady, záhonov a pod.

Ak ste v inej krajine, nepoznáte miestnu legislatívu, jazyk a zvyky, potom je ťažké, a niekedy aj nemožné, vysporiadať sa s týmito problémami sami. Preto sa pomyselné úspory na službách profesionálneho manažéra menia na straty. Bezohľadní nájomníci, zlodeji a podvodníci sú všade.

Je dôležité mať na pamäti, že vo väčšine európskych krajín sa príjem 3 – 5 % z hodnoty nehnuteľnosti ročne vo forme prenájmu považuje za dobrý príjem. Návratnosť do 2-5 rokov sa v zásade nezohľadňuje.

Riziká pri investovaní do zahraničných nehnuteľností

Nielen ruský trh ovplyvňujú krízy, neustále zmeny legislatívy. A európsky, ázijský a americký trh s nehnuteľnosťami má svoje vlastné charakteristiky, nuansy. Všade možno očakávať ťažkosti a problémy, nepredvídané okolnosti a riziká.

Medzi najvýznamnejšie riziká patria:

nepozorný prístup k dodatočným výdavkom: dane, povinné platby, poplatky. Vo väčšine krajín existuje daň z nehnuteľností alebo majetku, ktorá dosahuje 40 % alebo viac. Pri predaji objektu budete musieť zaplatiť daň z príjmu alebo daň z príjmu. Takže vo Francúzsku je vlastník, ktorý predal byt alebo súkromný dom, povinný zaplatiť 20 % z prijatej sumy ako daň;
ekonomická situácia v konkrétnej krajine. Kríza v roku 2008, ktorá sa začala v Spojených štátoch amerických, priniesla najväčšie škody európskym štátom: Grécku, Taliansku a Španielsku. Kedysi obľúbené letoviská zažívajú nedostatok hostí. Okrem toho veľa ľudí uprednostňuje prenájom izieb vo veľkých hoteloch, kde je všetko potrebné pre pohodlný pobyt. Pre súkromnú vilu je potrebné najať sluhu, čo so sebou prináša dodatočné náklady;
politická situácia. Prílev utečencov do Európy spôsobil, že tento región je pre turistov neatraktívny. Nemenej problémy sú spojené s rastúcou túžbou niektorých regiónov získať nezávislosť, najmä v Španielsku. Výsledok: obľúbené letoviská sa stali pre cudzincov nedostupnými v dôsledku protestov, generálnych štrajkov a zavádzania armádnych jednotiek.

Riziká spojené s bývaním na diaľku od vašej nehnuteľnosti

Vlastník nachádzajúci sa v inej krajine môže byť kedykoľvek konfrontovaný s nemožnosťou prístupu k svojmu majetku. Len veľmi málo regiónov na svete sa môže „pochváliť“ politickou stabilitou, absenciou vojenských konfliktov na svojom území alebo v blízkom zahraničí. Vplyvom okolností, ktoré investor nemôže ovplyvniť, sa môžu diplomatické vzťahy medzi štátmi zhoršiť až do úplného prerušenia. Používanie vášho domova v takejto situácii bude ťažké.

Významnú časť krajín Ázie, Afriky, Latinskej Ameriky charakterizuje vnútorná nestabilná politická situácia s častými zmenami vlád, parlamentov a lídrov. A často sa začína nové obdobie vlády zrušením vyhlášok a zákonov prijatých skôr. Situácie násilného zhabania nehnuteľného majetku potrebného „štátom“ alebo samostatnou politickou silou nie sú ojedinelé. V takejto situácii bude ťažké alebo nemožné preukázať vaše vlastnícke právo.

Riziká spojené s investovaním do nelikvidného aktíva

Nemôžete úplne dôverovať realitnej kancelárii, ktorá ponúka tento alebo ten objekt. Všetko je potrebné preskúmať nezávisle, po dôkladnom preštudovaní miestnych trhových podmienok a infraštruktúry. Môžete si vziať naše slovo, že vila alebo hotel je v prvom rade na pobreží a vedie priamo na pláž. Môže to byť pravda, ale more je v tomto mieste nevhodné na kúpanie, prípadne je v blízkosti obrovská čerpacia stanica s neustálym hlukom a hukotom áut.

Je potrebné získať úplné výpočty od realitnej kancelárie vrátane údajov:

o nákladoch na objekt vrátane stavebných a dokončovacích prác, uvedenia objektu do prevádzky, zhrnutia inžinierskych komunikácií, nákupu nábytku a domácich spotrebičov;
o daniach splatných vo všetkých štádiách vlastníctva vrátane predaja;
o predpokladanom zisku s prihliadnutím na sezónnosť dopytu, náklady na údržbu a služby.

Ak máte všetky potrebné údaje, preštudujete si povesť developera alebo predajcu, miestne zákony a požiadavky, môžete sa rozhodnúť kúpiť nehnuteľnosť. Je dôležité si uvedomiť, že kúpa budovy nie je to isté ako ísť do obchodu s potravinami. Je ťažké a niekedy nemožné protestovať proti transakcii, dokázať prítomnosť podvodného konania zo strany developera.

Výhody investovania do nehnuteľností na Mauríciu

Spomedzi všetkých krajín, ktoré aktívne lákajú zahraničných investorov, vyniká najmä Maurícius, malý ostrov v Indickom oceáne na východ od Madagaskaru. Nemá pozemnú hranicu so žiadnou inou krajinou, 100 kilometrov od hlavného mesta nie sú žiadne vojny. Podnebie je mierne, nie je zima, turisti sa dajú prijímať po celý rok. Krajina aktívne hľadá spoluprácu a podporuje implementáciu objektov, ktoré spĺňajú najprísnejšie požiadavky, na trh.

Tým sa výhody investovania do nehnuteľností na Mauríciu nekončia. Pre potenciálneho investora je dôležité:

Možnosť nadobudnutia nehnuteľností cudzími občanmi v nehnuteľnosti (freehold), čím sa Maurícius odlišuje od väčšiny ostatných ostrovných štátov a tropických letovísk, kde to nie je možné (napríklad na Maldivách, Seychelách atď.);

Získanie predmetov v hodnote viac ako 500 tisíc dolárov automaticky umožňuje získať povolenie na pobyt na ostrove nielen samotnému investorovi, ale aj jeho blízkym príbuzným (manžel/manželka a deti do 18 rokov).

Pred získaním povolenia na pobyt má nerezident právo uzatvárať zmluvy o kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti len s developerskými spoločnosťami. Má však veľké výhody:

Pred uvedením do prevádzky špeciálna komisia kontroluje kvalitu všetkých etáp: od nákupu stavebného materiálu až po inštaláciu žiaroviek a soklových líšt. Investor dostáva objekt, ktorý je kompletne pripravený na prevádzku. Nemusíte samostatne riešiť problémy súvisiace s utesnením trhlín, maľovaním stien alebo prestavbou.

Navyše, ak sa do 10 rokov odo dňa prevodu objektu na vlastníka zistia vady, nedokonalosti, manželstvo, developer je povinný ich na vlastné náklady odstrániť. V Rusku sa o tom môže len snívať;

Investor získa nielen samotnú budovu, ale v prípade akvizície rezidenčných nehnuteľností v rámci schémy IRS (Integrated Resort Scheme) všetku potrebnú infraštruktúru vrátane rekreačných oblastí, golfových ihrísk, pláží, reštaurácií, parkovísk a prístavy. A toto všetko musí zabezpečiť predajca.

Získate potrebnú sadu vybavenia pre pohodlný pobyt.

Ak nie je možné naraz investovať 500 tisíc dolárov alebo viac do ekonomiky Maurícia, môžete sa obmedziť na kúpu malého domu alebo vily v rámci programu Real Estate Scheme. Táto možnosť neposkytuje výhody so získaním povolenia na pobyt, ale akonáhle výška investície dosiahne 500 tisíc dolárov, jeho majiteľ dostane povolenie na pobyt na ostrove.

V roku 2017 vláda ostrova upravila legislatívny rámec týkajúci sa nákupu nehnuteľností občanmi iných štátov. Od tohto momentu má cudzinec právo na kúpu vily v rámci špeciálneho projektu PDS alebo Property Development Scheme, z ktorého vyplýva prioritný rozvoj územia.

Úlohou PDS je stiahnuť z trhu developerov, stavebníkov, ktorí nespĺňajú požiadavky zákona, ktorí sú videní v podvodných aktivitách. Stavebné povolenia podpisuje len predseda vlády osobne.

Odteraz sa na Mauríciu nerozlišuje medzi majiteľmi drahých nehnuteľností a majiteľmi malých bytov či domov. Pri vyhotovení zmluvy o predaji akéhokoľvek objektu majiteľ zaplatí len 5% z hodnoty objektu ako registračný poplatok. Dôležité: predmety zakúpené v rámci schém IRS alebo RES nepodliehajú štandardu PDS.

Predtým majiteľ pomocou schémy IRS zaplatil do rozpočtu 70 tisíc dolárov. Aplikácia schémy OZE zahŕňala zaplatenie poplatku 25 000 USD.

Je dôležité pochopiť, že až v roku 2005 bolo povolené predávať nehnuteľnosti a pozemky cudzincom na ostrove. Trh ešte nie je preplnený a nie je prehriaty. Stále je tu etapa rozvoja nového regiónu a je tu možnosť za relatívne malé peniaze získať miesto v „raji“ na zemi. Na Mauríciu nie je žiadny ťažký priemysel, žiadne obrovské skládky odpadu a žiadni susedia, ktorí nepožívajú ťažké zbrane. Tu je všetko stvorené len pre pokojný odpočinok a rozjímanie nad svetom.

Do ktorých krajín sa v roku 2018 neoplatí investovať

Ak máte nejaký kapitál a ste rozhodnutí minúť ho na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí, prečítajte si pár odporúčaní, kde inzeráty na predaj nehnuteľnosti určite nečítajte:

Berlín, Nemecko

Vlastné bývanie tu nie je zvykom a módou. Takmer každý býva v prenajatom byte. Ako plus mnohí označujú nemeckú pedantnosť a kompetenciu správcovských spoločností. A mnohí veria, že to stačí na investovanie do nehnuteľností tu, v geografickom a politickom strede Európy.

Ale treba brať do úvahy nasledovné. Berlín sa pomerne nedávno stal súčasťou Nemecka. Tu sa trh vyrovnáva s drahším Mníchovom či Frankfurtom nad Mohanom. Len čo sa sadzby vyrovnajú, možno očakávať spomalenie podnikateľskej činnosti. A investori nedostanú aktívny rast stavebného trhu, ale obvyklú stagnáciu.

Je tiež dôležité vziať do úvahy skutočnosť, že v Nemecku sú náklady na služby, údržbu budov a stavieb, provízie pre sprostredkovateľov a realitných kancelárií veľmi vysoké (až do 10% nákladov);

Dubaj, Spojené arabské emiráty

Hlavným rizikom je tu politická nestabilita v regióne. Krajiny arabského východu sú neustále vo vzájomnom konflikte, napríklad Irán a Saudská Arábia. A vzťahy s vonkajším svetom možno len ťažko nazvať priaznivými pre podozrenia z financovania terorizmu.

Pre turistov je dôležité aj to, že aj návštevníci sú tu povinní dodržiavať zákony islamu, čo výrazne obmedzuje možnosti rekreácie poskytované napríklad v Turecku či Egypte. Pre obyvateľov Ruska je odľahlosť krajiny nemenej dôležitá. Lietadlá lietajú len z hlavného mesta. Len cesta k vám domov môže trvať dlhšie ako jeden deň.

Katar a Kuvajt, neustále trpiace všetkými vojnami a prerozdeľovaním majetku v regióne, sa snažia akýmikoľvek prostriedkami konkurovať vyspelejšiemu Dubaju a SAE. Katar bude v roku 2022 hostiť majstrovstvá sveta. Dá sa očakávať, že turisti o tento stav prejavia úplne prirodzený záujem a zmenia priority pri výbere miesta pobytu;

Juhovýchodná Ázia (Vietnam, Thajsko)

Zahraniční investori tu nemajú žiadne privilégiá na získanie víza, trvalého pobytu alebo občianstva. Trh je preplnený, turistov veľa, no ponúk je ešte viac.

Odľahlosť regiónu od významnej časti tradičných turistických trás, zvýšenie nákladov na zájazdy po devalvácii rubľa a blízkosť Severnej Kórey s ambíciami získať a použiť jadrové zbrane;

Európa (Španielsko, Katalánsko, Cyprus atď.)

Investor je priamo závislý od záujmu turistov o tento región. Zároveň sú túžby a priority masy dovolenkárov veľmi nekonzistentné a nepredvídateľné. Nemenej dôležitá je situácia v Európe, nezhody medzi členmi EÚ v otázkach migrácie, prípadné odmietnutie schengenského víza a zóny, zavedenie kvót na ubytovanie utečencov z Afriky a Ázie.

Silnejú aj tendencie oddeľovať od metropoly množstvo regiónov, čo politickej stabilite nepridáva. Turisti sú odrezaní od tradične atraktívnych miest (Barcelona). Ak hovoríme o pobreží Stredozemného mora, náklady na nehnuteľnosti sú tu také, že o návratnosti môžeme len snívať. Navyše investične atraktívne územia sú už dávno rozdelené a patria generáciám kniežacích rodín a šľachtických rodov. Príležitostnému kupujúcemu sa ponúkne niečo, čo miestne obyvateľstvo už desaťročia nezaujímalo.

Výsledky, závery

Investovanie do zahraničných nehnuteľností nie je spôsob, ako zarobiť tu a teraz. Projekt sa vyplatí najskôr po rokoch a desaťročiach. Ak máte voľný milión dolárov a naozaj si chcete kúpiť „dom“ na pobreží, zvážte nasledovné:

politická situácia v krajine a regióne, existencia dobrých susedských vzťahov s Ruskom, absencia nezhôd v krátkodobom i dlhodobom horizonte. Bude veľmi nepríjemné, ak vedenie hostiteľskej krajiny kvôli nejakým politickým ambíciám zakáže vstup Rusom na svoje územie, a to buď všetkým alebo selektívne;
Explicitné a skryté dane, poplatky, provízie. Na hľadanie objektu je potrebné zapojiť miestneho právnika alebo realitného makléra, avšak s predbežnou kontrolou jeho povesti. Ak bola nehnuteľnosť predtým prenajatá, skúste zistiť, prečo sa predáva, aký zisk alebo stratu dosiahol predchádzajúci vlastník a z akého dôvodu;
nepodpisujte kúpno-predajnú zmluvu, kým osobne neuvidíte hotel, vilu alebo svoje budúce bývanie. Neuspokojte sa s fotografiami a ubezpečeniami, že je všetko v poriadku, že „pred rokom“ to bola najprestížnejšia dovolenková destinácia na celom pobreží;
vyberte si dom, v ktorom by ste chceli samostatne bývať. Zvážte prítomnosť infraštruktúrnych zariadení, a to nielen zábavných. Ak sú v okolí iba reštaurácie a golfové ihriská, ale nie je tam ani jeden obchod alebo zdravotnícke zariadenie, ak je najbližšia osada vzdialená viac ako hodinu autom, odmietnite nákup. Samota je prvých pár dní príjemná. Potom musíte vyriešiť základné záležitosti domácnosti, čo nie je vždy jednoduché.

Vyberajte opatrne, zvážte klady a zápory. Investujte rozumne. A potom si nielen užijete dovolenku na najlepších pobrežiach sveta, ale získate aj hmatateľný zisk z vášho majetku.

02.07.2016 07:10 20934

„Home Abroad“ – chcel by som, ale ako?

Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí je jednou z najspoľahlivejších investícií. Odborníci často hovoria toto: investor získa zdroj pravidelného príjmu, plus príjemný bonus – možnosť opustiť každodenný zhon a pokojne si oddýchnuť vo svojom dome s výhľadom na more. Pre mnohých však stále znie slovné spojenie „vila v Španielsku“ ako krásny sen, s týmto snom ľudia už dlhé roky žijú v stiesnenom Chruščovovi: „Chcel by som, ale ako?“. Ako zhodnotiť trh, zostaviť stratégiu, vysporiadať sa s miestnymi daňami a začať zarábať? Čo je lepšie - prenajať alebo urobiť špekulatívne nákupy? A nakoniec, v ktorých realitných krajinách je teraz lepšie investovať? Obchodno-informačnému centru o tom podrobne povedal Vitalij Jakovlev, vedúci obchodného oddelenia turecko-ukrajinskej investičnej a stavebnej spoločnosti Hayat Estate.

- Vitaly, oplatí sa dnes investovať do zahraničných nehnuteľností?

Nepoznám dobu, kedy netreba investovať do nehnuteľností. Zdá sa, že tento trh sú len kamene a tehly, v skutočnosti sa neustále vyvíja. A čas krízy je v našej hlave: hovorí sa nám, že kríza je v krajine, tak si myslíme. Kríza neznamená, že ľudia majú menej peňazí, znamená to, že v určitom momente má niekto menej peňazí, ale iní viac. Otázku treba položiť takto: kde je v súčasnosti výhodné a bezpečné investovať do nehnuteľností. V opačnom prípade môžete svoje peniaze jednoducho „zmraziť“ alebo o časť prísť.

- A s akým kapitálom je možné začať s týmto podnikaním?

Ak máte 2 tisíc dolárov, je to vaša prvá splátka a samozrejme isté stabilné príjmy v cudzej mene. Pod vami už bude možné maľovať na splátky, možnosť získania úveru. Nie je pravda, že za túto nehnuteľnosť zaplatíte až do konca, možno ju budete chcieť predať, keď sa cena zvýši. Zarobte na tom, choďte a kúpte si inú nehnuteľnosť.

- Ktoré krajiny sú podľa vašich pozorovaní trendy?

Najatraktívnejšie krajiny pre investície sú dnes podľa mňa v prvom rade Turecko, potom Španielsko, Thajsko. Veľmi zaujímavým sa stal smer Južný Cyprus. A krajiny ako Čierna Hora, Albánsko a Chorvátsko. Každý štát má svoje vlastné podmienky a ceny.

Ak má človek obmedzený rozpočet, ale chce si kúpiť bývanie v prvej línii mora alebo zarobiť peniaze na výstavbe, potom toto Türkiye.

Pre Španielsko sú dlhodobé investície lepšie – kúpte teraz a predajte o 10-15 rokov, keď sa nehnuteľnosť v tejto krajine uzavrie. Pretože španielsky trh vykazuje stúpajúcu tendenciu len v posledných dvoch rokoch. Predtým padal takmer desať rokov.

Ak uvažujeme Thajsko, potom, samozrejme, tu je najvýhodnejšia sadzba prenájmu dobrá krajina na nákup a prenájom. Práve pre investorov existujú garantované programy prenájmu: človek jednoducho kúpi nehnuteľnosť, dá ju správcovskej spoločnosti a dostane svoj príjem. Ale tu, aby ste prišli a oddýchli si vo svojom byte, budete musieť zaplatiť peniaze - to je podnikanie. Garantované nájomné je 6 % ročne, 10 % a dokonca 13,7 % – ide však o investíciu na 15 rokov. Pre investora je to veľmi výhodné, nemusíte myslieť na odpisy bytu, klientov, upratovanie, dane.

Južný Cyprus je krajina, ktorá je teraz na prvom mieste medzi potenciálnymi investormi, ktorí chcú získať buď druhé občianstvo, alebo povolenie na trvalý pobyt kúpou nehnuteľnosti, alebo získať povolenie na pobyt (povolenie na pobyt). prečo? Pretože Cyprus je súčasťou Európskej únie. V tom istom Turecku a Čiernej Hore pri kúpe nehnuteľnosti dostanete do dvoch týždňov aj povolenie na pobyt na rok pre celú rodinu. Na Cypre platia rovnaké podmienky pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti do 300-tisíc eur. Ale to je povolenie na pobyt krajiny EU a s tym uz mozes cestovat po Europe bez viz. Otvárajú sa skvelé vyhliadky. A ak si otvoríte trvalý pobyt na Cypre, bude tu ešte viac príležitostí. Navyše máte trvalý pobyt na celý život, na Cyprus vám stačí letieť raz za dva roky. To znamená, že ostrov pred vami prakticky nevytvára žiadne podmienky.

Pre veľkých klientov je tu poskytovaný zaujímavý investičný program - vložíte 2,5 milióna eur do miestnej banky a za 3 mesiace dostanete občianstvo. Tieto peniaze zároveň nedáte do cyperskej ekonomiky, na rozdiel napríklad od Malty, kde za pas stačí krajine nenávratne dať 300-400-tisíc eur. Tu jednoducho vybavíte pasy pre celú rodinu a po 3 rokoch môžete pokojne predať svoju nehnuteľnosť a zostane vám len byt v hodnote 500 tisíc – to by malo byť vaše bydlisko na Cypre.

Čo je ešte dôležité pre potenciálneho investora vedieť o Cypre – našlo sa tu obrovské ložisko plynu a jeho priemyselný rozvoj sa začne v roku 2019. Objem rezerv je 300% HDP krajiny. Na ostrov prídu najväčšie ropné a plynárenské spoločnosti. Okrem toho bola na Cypre schválená výstavba najväčšieho európskeho kasínového rezortu.

- Prečo sú nehnuteľnosti v Čiernej Hore a Albánsku pre investora atraktívne?

No pozri. Všetci naši klienti chcú v podstate kúpiť nehnuteľnosť pri mori. Türkiye, Cyprus, Španielsko - to je pobrežie Stredozemného mora. Čo odlišuje krajiny Balkánskeho polostrova – Albánsko, Čiernu Horu a Chorvátsko – tým, že sa nachádzajú na pobreží Jadranského mora. Toto je iné more, iná príroda. Čierna Hora je vo všeobecnosti veľmi kompaktná krajina - sú tu také krásne zátokové mestá ako Budva, Bar, Kotor. Žije sa tam pohodlne a ste v strede Európy. Čierna Hora teraz platí pre NATO. Nehnuteľnosti v tejto krajine začínajú od 1600 eur za meter štvorcový. Byt 1 + 1, cca 50-60m2 môže stáť od 75-tisíc eur. Áno, nebudú to také luxusné komplexy ako v Thajsku či Turecku, ale tento apartmán sa bude nachádzať 800 metrov od pobrežia, nočný život Budvy bude pred vami.

Chorvátsko, samozrejme, ako z hľadiska životnej úrovne, tak aj cien nehnuteľností spomedzi týchto troch krajín sú najrozvinutejšie a najdrahšie. Čierna Hora ide cestou Chorvátska a myslím, že za 5-10 rokov vyrastie na svoju úroveň.

Albánsko naši krajania sa spájali s mafiou a donedávna nikoho ani nenapadlo, že by krajina mohla byť zaujímavá z hľadiska turistického biznisu a kúpy bývania v nej. V skutočnosti je Albánsko krajinou, kde si teraz môžete kúpiť apartmán na prvej línii mora v malom komplexe buď v Sarande alebo vo Vlore za 50-60 tisíc eur. A bude to veľký byt, okolo 1000 eur za meter štvorcový, pričom minimálne náklady na úpravu bytu sú 1-1,5 tis. A máte hotový byt 50 metrov od Iónskeho mora: príďte tam sami, relaxujte. Áno, samozrejme, tamojšia infraštruktúra je teraz na nulovej úrovni – toto nie je Turecko s jeho elegantnými cestami a službami. Albánsko však pre investorov len začína, pozemky na prvej línii mora sú vždy obmedzené a v tejto krajine je dnes možnosť kúpiť si bývanie.

- Vitaliy, ako sa môže splniť sen o "vile v Španielsku"?

Vrcholom je dizajn tejto vily. V Španielsku, ak chcete kúpiť pozemok, musíte pochopiť, že pri kúpe pozemku musíte zaplatiť daň vo výške 21 %. A to nie je málo. Keď si na svojom pozemku postavíte vilu, budete musieť zaplatiť 10% DPH už z tejto vily alebo z akejkoľvek inej nehnuteľnosti. A plus asi 3% zo sumy - všetky náklady na transakciu: právnik, notár.

Našim klientom radíme, aby si našli pozemky, ktoré sú vo vlastníctve developerov, pretože daň z pozemkov už za vás zaplatili. A tento developer vám postaví vilu pre váš projekt, tento proces budete môcť sledovať a kontrolovať online. Od 9 do 12 mesiacov je celkom možné urobiť si krásnu vilu v rôznych oblastiach: od Playa d'Aro na hraniciach s Francúzskom po Costa Blanca, Alicante, Malaga. Teraz nie je problém postaviť nehnuteľnosť v Španielsku. Od pol milióna eur už môžete o takejto kúpe uvažovať. Miestne banky vydávajú úvery nerezidentom, úroková sadzba sa pohybuje okolo 4 % ročne. Určite ale musíte preukázať príjem, preukázať svoju životnú úroveň. Na získanie povolenia na pobyt v Španielsku sú potrebné ďalšie finančné prostriedky, a nie úverové.

Chcel by som poznamenať, že na žiadosť zákazníkov o byt sme teraz na prvom mieste - Alicante, kde je pomer ceny a kvality veľmi prijateľný: od 120-130 tisíc eur môžete zvážiť dobré byty v nových komplexoch v rámci 300-400 metrov od mora. Na druhom mieste je región Katalánsko.

- Ako je to s nájomným bývaním v Španielsku?

Na prenájom je lepšie kúpiť si bývanie v dvoch najobľúbenejších turistických regiónoch: Barcelone a Kanárskych ostrovoch. Ak sa však rozhodnete zarobiť na prenájme „na čierno“, hrozia veľmi vysoké pokuty. Robiť to legálne je však drahé. Niekedy to príde až absurdné: ak obyčajný byt v Barcelone – nie v centre – môže stáť 150-tisíc eur a byt s licenciou na prenájom môže stáť 250-tisíc. Tieto licencie sa v poslednom čase získavajú veľmi ťažko. Preto musíte hľadať správcovskú spoločnosť s licenciou na prenájom.

- Čo sa teraz deje na trhu s nehnuteľnosťami v Thajsku?

Thajský trh je jasným príkladom toho, že realitný trh žije a neustále sa na ňom niečo deje. Keď pred dvoma rokmi došlo k devalvácii rubľa, Rusi začali masívne predávať svoje nehnuteľnosti v Thajsku so zľavou 50-60% - byt ste si mohli kúpiť za 25 tisíc dolárov. Tak skolabovali trh a ceny. Developeri prestali stavať - cena bytu v ich komplexe bola oveľa vyššia, ako si ktokoľvek mohol kúpiť na sekundárnom trhu od toho istého Rusa. Trvalo to len rok, o rok neskôr Rusov vystriedali Francúzi a teraz zaujímajú vedúcu pozíciu v investíciách do nehnuteľností a teraz prichádzajú Číňania. Thajsko už pre nich nie je len dovolenkou, ale aj investíciou. Pretože v Thajsku sa stavajú naozaj cool komplexy. Najdôležitejšie miesta sú Phuket a Koh Samui. Vždy sú tu klienti na prenájom, turistický prúd je celoročný. Váš byt bude neustále žiadaný.

Ceny nehnuteľností tu už neklesajú, ale pomaly rastú: Pattaya začína od 40-45 tisíc dolárov - bez garantovaného nájomného to bude garsónka cca 35 m2, no v Thajsku sa naučili rozdávať obytný priestor veľmi efektívne. Investície v rámci garantovaného nájomného začnú od 63-tisíc dolárov, ale pôjde o stabilné platby. Na ostrovoch v nových komplexoch na pobreží začína šek od 120 tisíc dolárov, ak sa chcete presťahovať a nepotrebujete blízkosť mora - napríklad v centre Phuketu kúpite dobrý mestský dom za 100 -110 tisíc dolárov, a to už nie je byt s rozlohou 35 m2. V Thajsku sa neplatí daň z nehnuteľnosti, neexistuje povolenie na pobyt, môžete tam prísť na rôzne víza: pracovné, študentské, hosťovské a zostať tam, len tieto víza pravidelne meníte. Ostrovy majú dobrú infraštruktúru, otvárajú sa britské školy - to znamená, že deti sa budú môcť učiť angličtinu. Hlavnými vývojármi v Thajsku sú dnes thajské a nórske spoločnosti. Medzi kupujúcimi je veľa Číňanov.

- A aká je dynamika cien a situácia na realitnom trhu pozorovaná v iných krajinách?

V Turecku, napriek všetkým kataklizmám, cena nehnuteľností rastie, developeri sa nezastavia. Na primárnom trhu sa cena za štvorec začína od 600 eur – ide o nové komplexy kilometer od mora. Najväčšie percento rastu je v Istanbule a tu sú veľké vyhliadky – stavia sa tretie letisko, ktoré bude jedno z najväčších v Európe. Veľké množstvo hotelov na tureckom pobreží je na predaj. A teraz jedným z hlavných investorov, ktorí tu kupujú hotely, sú USA. Čínsky investor zatiaľ Turecko pre seba neobjavil, ale som si istý, že sem čoskoro prídu investície z ríše stredu.

V Španielsku, ako som už povedal, došlo tiež k miernemu zvýšeniu cien. Cyprus - spočiatku tam ceny neboli nízke, takže teraz Cyprus berie investorov viac, pretože výrazne zlepšili kvalitu výstavby. V Čiernej Hore majú ceny na pobreží stúpajúcu tendenciu. Všetky krajiny, o ktorých hovoríme, sú zaujímavé tým, že tam rastú ceny a sú tam prijateľné podmienky pre zahraničných investorov.

- Ako hodnotíte kvalitu výstavby v týchto štátoch?

Turci patria k najlepším staviteľom, objemovo im patrí tretie miesto – predbiehajú už len USA a Čína. Máme taký koncept ako „byt po staviteľoch“, kde budete stále musieť minúť peniaze na opravy. Turecko toto opustilo pred mnohými rokmi a teraz je vám byt prenajatý pripravený, často už s nábytkom a spotrebičmi. Počas fázy výstavby za vás urobí všetko developer. Thajsko kvalitou môže absolútne konkurovať Turecku a v nových komplexoch sú byty len „na kľúč“.

V Španielsku sa dá kúpiť byt aj po stavbároch, väčšinou sú však už aj byty za cenu 200-tisíc eur zrekonštruované, súčasťou môže byť aj balík nábytku. V Čiernej Hore dôjde aj na vnútorné opravy.

- Ako ziskový je špekulatívny nákup, napríklad v Turecku?

Rozdiel v cene v štádiu projektu a už hotového bývania môže byť od 20-50% aj viac. V Alanyi, na prvom riadku v štádiu zakladania, môže byť cena 1000 eur za m2, a keď bude tento byt pripravený a odovzdaný, bude to stáť 2000 tisíc za m2.

- Čo by ste poradili tým, ktorí sa chystajú kupovať cudzie byty?

Ak človek uvažuje o investovaní peňazí do nehnuteľnosti v zahraničí, v prvom rade si musí zodpovedať otázku: „Prečo si chcem kúpiť tento byt alebo dom?“. Požiadavky sú rôzne, niekto sa chce presťahovať na trvalý pobyt, niekto chce zarábať veľké peniaze, niekto potrebuje malý, ale stabilný príjem – a to všetko sú rôzne nehnuteľnosti: podľa lokality, podľa ceny, podľa dizajnu atď.

Ďakujem za rozhovor!

Väčšina účastníkov trhu s nehnuteľnosťami sa zhoduje, že hlavným faktorom úspešných investícií je lokalita. Tranio analyzovalo dynamiku cien nehnuteľností v 26 európskych mestách v rokoch 2008 až 2016 a zistilo, kde je najlepšie kúpiť nehnuteľnosť v roku 2017.

Kvôli zárobku

Pre krátkodobé investície odporúčajú experti Tranio zvoliť trhy, ktoré sú na začiatku fázy oživenia. Ide o lokality, kde ceny v posledných rokoch najskôr prudko klesli a v poslednom čase začali stúpať a stále majú veľký potenciál rastu. Na takýchto trhoch sa oplatí venovať sa projektom prestavby: kúpiť lacnú nehnuteľnosť, zrekonštruovať ju a o rok či dva predať za vyššiu cenu v dôsledku rastúcich cien a marží renovácie. Je možné kúpiť aj rozostavaný objekt na špekulatívny ďalší predaj.

Prieskum spoločnosti Tranio ukázal, že v roku 2017 bude výhodné implementovať tieto stratégie v ôsmich európskych mestách: Bukurešť, Madrid, Barcelona, Sofia, Dublin, Bratislava, Lisabon a Varšava.

Bukurešť je jedným z najsľubnejších trhov v Európe v roku 2017. Podľa rumunskej webovej stránky Imobiliare.ro klesli ceny bývania v tomto meste v rokoch 2008 až 2016 o 35,4 % – z 1 771 na 1 144 eur/m². V rokoch 2015–2016 sa trh začal zotavovať. Podľa analýzy Financial Times dosiahol predaj domov v Rumunsku v roku 2015 svoj vrchol od roku 2007. Odborníci z Imobiliare.ro poznamenávajú, že od septembra 2015 do septembra 2016 sa ceny bývania v Bukurešti zvýšili o 5 %. Pozitívnu dynamiku na trhu podporuje ekonomický rast: v roku 2015 vzrástol HDP krajiny o 3,7 % (jeden z najlepších ukazovateľov v Európe) .

Napriek tomu Bukurešť nie je najvyhľadávanejšou destináciou pre medzinárodných investorov. Tranio odhaduje, že najhorúcejšími trhmi v roku 2017 budú Madrid a Barcelona. Podľa španielskeho portálu Idealista.com od roku 2008 ceny v hlavnom meste Španielska klesli o 23,3 % a rásť začali až v roku 2015. V III. štvrťroku 2016 sa tu bývanie predávalo v priemere za 2 902 eur/m². Nehnuteľnosti v Barcelone začali zlacňovať v roku 2007 a miestny trh prešiel v roku 2013 najnižšou fázou. V III. štvrťroku 2016 stál meter štvorcový v meste 3 667 eur – o 13,1 % menej ako v roku 2008. Španielska ekonomika rastie, nezamestnanosť klesá, hypotekárne sadzby zostávajú nízke a dopyt po bývaní rastie. To všetko pomôže zvýšiť ceny nehnuteľností v krajine a Madrid a Barcelona budú v raste pred ostatnými regiónmi.

Pre tých, ktorí uprednostňujú lacnejšie nehnuteľnosti, bude Sofia vyhovovať. Podľa bulharskej stránky Imoti.net tu ceny nehnuteľností klesli v priemere o 20,1 % – z 570 eur/m² v roku 2008 na 450 eur/m² v treťom štvrťroku 2016. Trh v Sofii sa zotavuje a kupujúci sú čoraz aktívnejší. Ďalší rast cien bude podporený nízkym objemom výstavby .

Výrazne – o 18 % – od roku 2008 do roku 2016 klesli aj ceny za bývanie v Dubline. Tamojší trh sa začal zotavovať v roku 2013 a odvtedy nehnuteľnosti v hlavnom meste Írska zdraželi o 32 %. Stále je tu však priestor na rast, keďže ceny nedosiahli svoj vrchol z roku 2007. Podľa webovej stránky Numbeo sa byty v centre Dublinu ponúkajú v priemere za 5 000 EUR/m², čo je drahšie ako na iných zotavujúcich sa trhoch.

Okrem toho je potenciál rastu na trhoch v Bratislave a Lisabone, kde boli ceny v roku 2016 o 7,8 a 7,0 % nižšie ako v roku 2008, oba trhy sa začali v roku 2014 zotavovať. Podľa štatistických úradov Slovenska a Portugalska k 3. štvrťroku 2016 stojí bývanie v Bratislave 1 818 eur/m², v Lisabone 1 308 eur/m², resp.

Rast v roku 2017 možno očakávať aj od varšavského trhu. Podľa Národnej banky Poľska (Narodowy Bank Polski) od roku 2008 do roku 2016 ceny v meste klesli o 13,9 % – z 2 314 na 1 992 eur/m². Portál Trading Economics predpovedá mierny pokles cien poľských nehnuteľností v roku 2017, po ktorom by sa ceny mali do roku 2020 vrátiť na úroveň z roku 2016 . Iní špecialisti (napríklad Knight Frank) sa zároveň pozerajú na rok 2017 oveľa optimistickejšie a očakávajú, že ceny v Poľsku vo všeobecnosti a najmä vo Varšave v najbližších mesiacoch porastú: úrokové sadzby hypoték v krajine zostávajú nízke, zatiaľ čo počet obyvateľov a dopyt po bývaní rastie .

Počas svetovej krízy pred ôsmimi rokmi klesli ceny aj v iných európskych mestách. Podľa agentúry Ober-Haus tak nehnuteľnosti vo Vilniuse a Tallinne od roku 2008 do roku 2009 zlacneli o 30 %, v Rige o 42 %. Už v roku 2010 sa tieto trhy začali zotavovať a od 3. štvrťroka 2016 stojí bývanie v Tallinne o 40 % viac ako v roku 2008. V najbližších rokoch sa na litovskom trhu očakáva zníženie cien (predpoveď Trading Economics).

Priaznivá chvíľa na špekulácie na realitnom trhu uplynula v Budapešti. Ceny tu klesali od roku 2010 do roku 2014, potom sa začal rast: v roku 2016 stálo bývanie v hlavnom meste Maďarska o 25 % viac ako v roku 2008.

Bývanie v Záhrebe a Varšave v rokoch 2008-2016 zlacnelo o 25 a 14 %. Mestá zároveň neboli zaradené do hodnotenia investične najatraktívnejších trhov v roku 2017, keďže podľa prognóz Trading Economics by sa v rokoch 2016–2020 nemali zvyšovať ceny v Chorvátsku a Poľsku.

V Aténach nastala zvláštna situácia: index Bank of Greece ukazuje, že ceny v meste od roku 2008 klesli o 43,8 % a nechystajú sa rásť. Ak však vláda bude pokračovať v politike lacných hypotekárnych sadzieb, grécky trh sa v blízkej budúcnosti dostane na dno a Atény by sa mohli stať jedným z najhorúcejších trhov v Európe.

Aby ušetril kapitál

Tí, ktorí sa boja riskovať a uprednostňujú spoľahlivé a dlhodobé investície, by mali investovať do nehnuteľností na prenájom na stabilných trhoch. Podľa výskumu Tranio počas krízy ceny bytov neklesli alebo mierne klesli v šiestich európskych mestách: Berlíne, Londýne, Viedni, Štokholme, Helsinkách a Luxemburgu. Podľa prognózy Trading Economics bude bývanie na týchto trhoch naďalej zdražovať minimálne do roku 2020.

Berlín, Viedeň a Londýn sú jediné európske hlavné mestá, v ktorých ceny nehnuteľností v rokoch 2008 až 2016 neustále rástli. Predovšetkým vyrastali v Berlíne. Podľa štúdie Investitionsbank Berlin a podľa webovej stránky Wohnungsboerse.net po kríze nehnuteľnosti v nemeckom hlavnom meste zdraželi 2,9-krát (alebo 186,5 %) – z približne 1 610 eur/m² na 4 613 eur/m² . Realitný boom v Berlíne v posledných rokoch spôsobilo viacero faktorov: počet obyvateľov rastie, nezamestnanosť klesá ,Úrokové sadzby hypoték klesli na rekordné minimum (1 % ročne) a objemy výstavby neuspokojili rastúci dopyt. Do hlavného mesta Nemecka prilákal investorov aj rozvinutý miestny trh s prenájmom: 80 % Berlínčanov si prenajíma byty. Podľa mnohých odborníkov bude v najbližších rokoch dopyt v Berlíne, najmä na primárnom trhu, naďalej prevyšovať ponuku a ceny budú naďalej rásť.

Od roku 2008 do roku 2016 vzrástli ceny v Londýne o 84 %. Podľa finančnej spoločnosti Nationwide zdraželo bývanie v britskom hlavnom meste v priemere z 300 000 eur v roku 2008 na 560 000 eur v treťom štvrťroku 2016. Podľa Numbeo stojí meter štvorcový v centre Londýna 18 000 eur. . Od konca roka 2016 sa na primárnom trhu centrálnych častí mesta ponúkajú byty o 15 – 25 % lacnejšie , ako pred júnovým referendom o vystúpení z EÚ. Pokles v roku 2016 bol zaznamenaný aj v sekundárnom segmente luxusných nehnuteľností v Londýne, ale vo všeobecnosti ceny nehnuteľností v meste vzrástli: podľa Knight Frank a Nationwide sa ceny v 2. štvrťroku zvýšili medziročne o 5-7 %. . V roku 2017 bude londýnsky trh pravdepodobne stagnovať (očakáva sa dynamika od -1 do +1%), ale od roku 2018 tu ceny začnú opäť rásť . Potenciál rastu je obzvlášť vysoký v okrajových oblastiach v blízkosti staníc vysokorýchlostných železníc Crossrail vo výstavbe.

Ako ukazuje index cien bývania Rakúskej národnej banky (Oesterreichische Nationalbank), bývanie vo Viedni vzrástlo v rokoch 2008-2016 o 70,7 %. Štvorcový meter v meste stojí podľa Immopreise.at 4 000 - 11 000 eur. . Viedenský trh je podobný ako v Berlíne: 80 % obyvateľov si tu prenajíma byty a medzinárodní investori aktívne skupujú miestne nehnuteľnosti na prenájom . Je vysoko pravdepodobné, že v roku 2017 zostanú sadzby hypoték v Rakúsku nízke (2-3 % ročne) a dopyt bude stále prevyšovať ponuku, takže môžeme očakávať, že ceny nehnuteľností vo Viedni budú naďalej rásť.

Ostatné tri mestá, ktoré skúmala spoločnosť Tranio, tiež zaznamenali dvojciferný nárast cien medzi rokmi 2008 a 2016, no v niektorých rokoch klesali.

Napríklad, ako ukazuje cenový index Švédskeho ústredného štatistického úradu (Statistiska centralbyrån), v Štokholme od roku 2008 zdraželo bývanie o 63,7 %. Ceny rástli nepretržite, okrem roku 2011, kedy ceny bývania oproti roku 2010 klesli o 1,3 %. Podľa webovej stránky Svensk Mäklarstatistik stáli byty v centre Štokholmu na konci roka 2016 v priemere 9 500 eur/m². .

Ceny vzrástli o viac ako 30 % v Helsinkách a Luxembursku. V hlavnom meste Fínska bol mierny pokles zaznamenaný len v roku 2014. Štvorcový meter v meste stojí podľa Asuntojenhinnat.fi v priemere 4 514 eur. . V Luxembursku ceny klesli až v roku 2009 a meter štvorcový v centrálnych regiónoch sa na konci roka 2016 odhaduje na 7 500 eur (údaje z Numbeo) .

Významný rast (+62,8 %) od roku 2008 bol zaznamenaný v Kodani. Toto mesto však nebolo zaradené do hodnotenia atraktívnych investičných trhov v roku 2017, keďže ceny tu v rokoch 2009 a 2011 klesli a Trading Economics predpovedá pokles na dánskom trhu s nehnuteľnosťami do roku 2020.

Paríž tiež dlhodobo vykazoval rast (+27,9 %), no v niektorých rokoch došlo k poklesu na trhu francúzskeho hlavného mesta: ceny klesli v rokoch 2009 a 2012-2014. Dá sa očakávať, že nehnuteľnosti tu budú v nasledujúcich rokoch zdražovať: predaj domov rastie a objemy výstavby ešte nestíhajú dopytu. Sadzby hypoték v roku 2016 zároveň dosiahli historické minimum (v priemere 1,1 % pri úveroch na 10 rokov k decembru 2016) .

V roku 2017 odporúčame investorom diverzifikovať riziká a alokovať kapitál na rôzne trhy. Väčšinu prostriedkov (70%) odporúčame investovať do nízkorizikových projektov s výnosom 4-5% ročne. Mikrobyty (apartmány 20–30 m²) vo veľkých nemeckých mestách sú ideálne pre takéto investície. Bývanie tohto typu je vzhľadom na mikroformát pre nájomcu lacné (cca 400 eur mesačne), no pre majiteľa dáva väčší príjem z prenájmu na meter štvorcový.

Zvyšné prostriedky (30 %) možno investovať do prestavby v Španielsku. Ziskovosť takýchto projektov je 12–15 %. Obzvlášť priaznivá chvíľa pre vstup na trh nastala v Barcelone – ceny bytov v meste sú stále ďaleko od svojej maximálnej hodnoty, zatiaľ čo je nedostatok nových budov, úrokové sadzby úverov klesli na minimum a ceny v najbližších rokoch porastú .

Každý, kto rozumne investuje do zámorských nehnuteľností, by mal myslieť na to, že existuje celý segment trhu – objekty s garantovaným výnosom, kedy vložené prostriedky prinášajú majiteľovi fixný ročný príjem z prenájmu. Zvážte, ktoré objekty sú dnes v trende - a môžu priniesť maximálny príjem.

Stručne o hlavnom

Jedným z hlavných trendov na zahraničnom realitnom trhu v posledných rokoch je prechod od emocionálnych transakcií k racionálnym: kupujúci dnes myslia nielen na radosť a pohodlie, ktoré im prinesie „druhý domov“ v zahraničí, ale aj o jej ziskovosti a zisku, ktorý možno v budúcnosti dosiahnuť.

Odborníci poznamenávajú, že hľadanie nehnuteľností, ktoré budú zaručene generovať príjem, je dnes jednou z prioritných požiadaviek potenciálnych hráčov na zahraničnom trhu. Nestabilná geopolitika, nedôvera v bankový systém, vysoká inflácia a výkyvy výmenných kurzov lákajú do ziskového realitného sektora čoraz viac investorov. A to už nie sú len podnikatelia, ktorí sa aktívne venujú hotelovému či reštauračnému biznisu, získavajú príslušné zariadenia.

Schéma prijímania príjmu z kúpeného objektu so statusom „zaručená ziskovosť“ je veľmi jednoduchá. Kupujúci uzatvára zmluvu so správcovskou spoločnosťou, ktorá je často divíziou developera. Tá zase poskytuje celý radprenájom pre spoľahlivých nájomcov.Hlavnými kritériami pre ziskový obchod pre majiteľa sú: záruka príjmu, načasovanie jeho prijatia, podmienky ukončenia projektu a likvidita objektu v prípade naliehavého predaja. Podmienky garantovanej ziskovosti závisia od mnohých faktorov a môžu sa pohybovať od jedného roka do 10 rokov. Ako asi tušíte, zmluvy s kratšou „záručnou dobou“ sú najčastejšie a čím vyšší je výnos, tým je úmerne nižšia doba trvania zmluvy.

Aké záruky?

Prvá vec, ktorá priťahuje kupujúcich na investície do nehnuteľností v zahraničí, je garantovaný príjem v cudzej mene na dobu určitú, ktorá je oveľa vyššia ako sadzby na devízové vklady v ruských bankách. Na trhu je veľa možností a krajín, veľký výber projektov s možnosťou ukončiť transakciu bez straty alebo dokonca so ziskom pri ďalšom predaji. Preto ide o relatívne bezpečnú a zrozumiteľnú investíciu. Hlavná vec je, že v zmluve sú uvedené všetky hlavné podmienky: na ako dlho je poskytovaná záruka na príjem z prenájmu, sadzby a výpočty pre zisk, možnosť spätného odkúpenia objektu atď.

Priemerné výnosy

Výška zisku „bezpečnej investície“ bude spravidla 3-7% ročne z hodnoty objektu. 10% sa považuje za vysokú mieru, ale obmedzený zoznam objektov prináša takú ziskovosť, o ktorej budeme hovoriť neskôr. Investície do výstavby môžu priniesť až 30 % v závislosti od krajiny a systému zdaňovania v nej, ide však o drahšiu, dlhodobú a riskantnejšiu investíciu, ktorá sa nezaobíde bez konzultácie s právnikom a realitnou kanceláriou.

Obstaranie zámorskej nehnuteľnosti s garantovaným príjmom sa odporúča ako pre bohatých kupujúcich, ktorí chcú „vyložiť“ svoje investičné portfólio, tak aj pre tých, ktorí majú úspory a nepotrebujú trvalo bývať tam, kde sa kupovaná nehnuteľnosť nachádza. A tiež - pre opatrných investorov, ktorí neberú do úvahy vysoko rizikové schémy, start-upy alebo rizikové projekty, na ktorých môžete rýchlo a veľa zarobiť - a nemenej rýchlo vyhorieť.

Správne vybraná zahraničná nehnuteľnosť bude vždy v cene, ale musíte pochopiť, že dobrý produkt nebude lacný. Pre tých, ktorí majú obmedzené finančné prostriedky, odborníci odporúčajú rozhliadnuť sa po ruskom trhu, pretože náklady na zahraničné nehnuteľnosti sú pomerne vysoké.

Výhody a nevýhody

Výhodou investovania do nehnuteľnosti s garantovaným výnosom je, že majiteľ môže po transakcii dočasne zabudnúť na všetky ťažkosti, ktoré môžu pri jej správe nastať, a to len tým, že dostane úrok z karty. Medzi nevýhody patrí predovšetkým zložitosť nezávislého riadenia objektu: ak majú napríklad trhoví špecialisti pôsobivú klientskú základňu a dobre vybudované prepojenia, potom môže byť vlastný prenájom oveľa náročnejší a prinášať nižšie príjmy. Ale práve preto sa uzatvárajú dlhodobé zmluvy o správe majetku, ktoré je možné následne predĺžiť.

Najobľúbenejšie predmety

Objekty, ktoré svojmu majiteľovi prinášajú zaručený zisk, sú rozdelené do niekoľkých Kategórie , ktorého výber je určený faktormi, ktoré uľahčujú hľadanie nájomníkov správcovskou spoločnosťou a developerom. Pri garancii príjmu vlastníkovi si musí mať správcovská spoločnosť sama istotu, že nájde svojho nájomcu: preto percento ziskovosti uvedené v ponuke na predaj je vždy uvedené čo najreálnejšie. Medzi rezidenčnými nehnuteľnosťami sú dnes trendom byty, hotelové izby, opatrovateľské domy, študentské bývanie. V komerčnom sektore sú to obchodné priestory s hlavnými nájomcami, coworking, kancelárie a dokonca aj parkoviská.

Ako si vybrať perfektnú nehnuteľnosť

Správny výber objektu je kľúčovým faktorom úspechu transakcie. Tu je potrebné použiť štandardnú logiku a položiť si otázky, ako bude vybraná nehnuteľnosť skutočne zisková nielen dnes, ale aj v budúcnosti.

Vyhodnotiť vám to pomôže profesionálna realitná kancelária, bez ktorej odborníci dôrazne neodporúčajú „vstupovať“ na trh investičných nehnuteľností. Bez toho, aby ste boli špecialistom, je veľmi ťažké zvážiť všetky pre a proti, zvážiť všetky riziká a vidieť vyhliadky, ktoré nie sú na prvý pohľad zrejmé.

Riziká

Sadzba prenájmu, podmienky služby nehnuteľnosti a typ jej zdanenia budú závisieť od typu zvolenej nehnuteľnosti. Dnes sú veľmi obľúbené napríklad domy s opatrovateľskou službou, ktoré sú spoľahlivou investíciou na presýtenom investičnom trhu v Nemecku. V takýchto prípadoch investor kontroluje spoľahlivosť developera, jeho správcovskej spoločnosti, jeho finančnú situáciu. Ak sa napríklad kúpi blok izieb na študentskom internáte v Manchestri vo Veľkej Británii, potom je potrebné dôkladne analyzovať dynamiku dopytu v konkrétnej oblasti, umiestnenie zariadenia vo vzťahu k univerzitám a plán pre ďalší vývoj.

Dobrou možnosťou je vlastniť turistickú nehnuteľnosť, časť roka relaxovať na jej území a zvyšok času si prenajímať s pomocou správcovskej spoločnosti. Podmienky budú upresnené v zmluve, no treba sa pripraviť na to, že počas hlavnej sezóny nebudete môcť navštíviť vlastné bývanie. Nezávislá správa objektu, ktorá šetrí majiteľovi peniaze a zvyšuje percento ziskovosti, je vždy rizikom, ktoré podstupuje mnoho kupujúcich. Odborníci poznamenávajú, že toto riziko je vždy vzájomné. Turista nie je imúnny voči tomu, že nakoniec zostane na dobu svojej cesty bez strechy nad hlavou a majiteľa môže po jeho odchode čakať nemilé prekvapenie (neporiadok, rozbitý nábytok, ukradnuté veci). Úspešná správa turistického majetku nie je jednoduchá záležitosť s vlastnými nuansami, a ak majiteľ nemá príslušné skúsenosti, je lepšie zveriť správu nehnuteľnosti dôveryhodnej spoločnosti.

Vlastnosti rôznych krajín

Dnes sa nehnuteľnosť s garantovaným výnosom dá kúpiť v ktorejkoľvek krajine sveta. Objekty vo veľkých mestách sú veľmi žiadané, no vstupná hranica je tu oveľa vyššia. Malé mestá s najväčšou pravdepodobnosťou neposkytnú taký vysoký príjem a likviditu objektu je potrebné starostlivo skontrolovať s realitnou kanceláriou. Rezortové nehnuteľnosti nebudú generovať zisk celoročne, ale len počas turistickej sezóny, takže ich výkonnosť je nižšia. Zároveň sa takmer všetci vlastníci a developeri dnes snažia ponúknuť garanciu prenájmu, pričom rozumejú hlavným trendom na trhu.

„Lokomotívy“ komerčných trhov v Európe – Nemecko, Rakúsko, Česká republika, Slovinsko, Maďarsko – ponúkajú obchodné priestory, kancelárie opatrovateľského domu, parkoviská s garantovanou návratnosťou 2 – 5 %. Študentské bývanie v Spojenom kráľovstve predstavuje zisk v rozsahu 4-5%, ale aj pomerne komplikovaný proces hľadania nájomníkov a ďalšieho predaja predmetov v prípade ukončenia zmluvy so správcovskou spoločnosťou. Turistické bývanie v populárnych krajinách, na Cypre, v Španielsku, Bulharsku, prináša relatívne nízky výnos v oblasti 2-4% ročne. Zaujímavé ponuky sa dnes nachádzajú na trhu s nehnuteľnosťami v Thajsku: výnos dosahuje 10% ročne a zmluvy sa uzatvárajú až na 10 rokov. Vzdialená poloha objektu však môže „zožrať“ značnú časť zisku, ak je na vyriešenie niektorých problémov potrebné vykonať niekoľko letov. Vo všeobecnosti je každá z možností svojim spôsobom zaujímavá a mala by sa vyberať na základe možností investora, jeho znalosti trhu a plánov do budúcnosti.

Päť odborných rád pre každého, kto sa rozhodne pre kúpu nehnuteľnosti s garantovaným výnosom

1. Počítajte správne ich zdroje a financie. Investovanie do zahraničných nehnuteľností je prestížne, ale nákladné, a to aj z hľadiska návštevnosti a správy. Musíte investovať nie posledné peniaze, ale voľný majetok, takže táto možnosť nie je pre začínajúceho investora. Neinvestujte do nehnuteľností v zahraničí, pokiaľ si nie ste istí, že ich dokážete podporiť.

2. Nájdite si profesionála poradca. Spoločnosť, ktorá sa zaoberá nehnuteľnosťami aj financiami. Práve k nim „tečú“ všetky informácie z trhu. Vďaka rozsiahlym prepojeniam a skúsenostiam si môžu vybrať spoľahlivé možnosti. Nikto nie je imúnny voči chybám, ale profesionáli majú väčšiu slobodu v prostriedkoch skúmania trhu, pretože majú prístup k dôverným informáciám.

3. Menej emócií. Nekupujete si výhľad z okna ani pekné závesy. Treba počítať a rozmýšľať. Väčšina kupujúcich má tendenciu podľahnúť impulzu, charizme predajcu, atraktívnosti prezentácie. Aj seriózni žraloci vedia rozprávať príbehy o tom, ako ich „viedli“ k príbehom a sľubom. Urobte si oddychový čas. Pozrite si ceny leteniek na najbližšie letisko, vypočítajte si náklady. Pozrite sa na dynamiku výmenného kurzu. Neponáhľaj sa.

4. Neťahajte. Keď začnete premýšľať o svojich možnostiach, nerobte z časového limitu nekonečné čakanie. Po krátkej prestávke sa opäť vráťte k svojmu konzultantovi.

5. Zvážte rôzne možnosti nehnuteľnosti, rôzne projekty. Napríklad stabilná Európa s dosť obmedzenými príležitosťami s vysoko rizikovými projektmi v rozvojových krajinách. Pri správnom výbere nehnuteľnosti sa váš príjem zvýši.

Portálwebovej stránky ďakujem Oľge Malyshevovej () a Elene Utyumovej () za pomoc pri príprave článku.