Investície do komerčných nehnuteľností. Príjmy z prenájmu obchodných a kancelárskych priestorov Komerčné nehnuteľnosti ako investičný objekt

Financie

Nestabilná ekonomická situácia v krajine nabáda Rusov, aby unáhlene hľadali výhodné využitie svojich úspor. Jednou z najčastejších investičných možností je kúpa bytu. Medzitým môžete investovať peniaze nielen do rezidenčných nehnuteľností, ale aj do komerčných. Pri kompetentnom prístupe sa obchodné a kancelárske priestory splácajú rýchlejšie ako štandardné byty a prinášajú majiteľovi stabilný príjem aj v čase krízy.

Kúpa komerčných nehnuteľností - cena emisie

Cenovo najdostupnejšie možnosti kancelárskych priestorov sa nachádzajú na území Novej Moskvy (napríklad nebytové priestory s rozlohou 18 m2 v suteréne novej obytnej budovy v meste Troitsk na ulici Zarechnaya). ponúkané za 990 tisíc rubľov) a Moskovský región. Podľa Alexandra Bolotova, generálneho riaditeľa MIEL-Commercial Real Estate, si mimo hlavného mesta s rozpočtom do 2 miliónov rubľov môžete kúpiť samostatnú kancelársku budovu.

Pred investovaním peňazí si však treba zvážiť všetky pre a proti a jasne si predstaviť okruh potenciálnych nájomníkov. Takéto objekty sa nemôžu vždy pochváliť vysokou konkurencieschopnosťou, najmä v dnešnom ekonomickom prostredí. Výnimkou sú malé priestory v centre mesta, ktoré ochotne prenajímajú notári, advokátske kancelárie, cestovné kancelárie.

Ďalšou možnosťou investovania do komerčných nehnuteľností je kúpa skladu. Existuje však niekoľko nuancií: nie je také ľahké prenajať si samostatnú miestnosť, bude potrebovať vlastnú bezpečnosť, pripojenie na komunikáciu, ďalšie vybavenie. A pre súkromného investora je ťažké konkurovať veľkým skladovým komplexom. Ak sa vám teda podarí kúpiť vhodnú izbu za rozumnú cenu, môžete ju prerobiť na servis, pneuservis či autoumyvárku a až potom hľadať nájomcu.

Komerčná nehnuteľnosť je každá nebytová nehnuteľnosť, ktorá vytvára príjem pre vlastníka.

Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú:

Dozviete sa, aké sú ďalšie typy a typy komerčných nehnuteľností.

Investovanie do komerčných nehnuteľností má tieto výhody:

Doba návratnosti je nižšia v porovnaní s investíciami do rezidenčných nehnuteľností. Je to ovplyvnené tak výškou nájomného, ako aj rastom ceny nehnuteľností vzhľadom na zvýšenie priechodnosti, nárast počtu obyvateľov a rozvoj infraštruktúry územia.
Vlastník má možnosť ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti zlepšením jej technického stavu a vzhľadu a má tiež možnosť zmeniť profil nehnuteľnosti. Na stránke stratového obchodu si vždy môžete otvoriť sľubný masážny salón a naopak.
Obchodné priestory sa vyznačujú strednou likviditou, dajú sa predať bez straty hodnoty.
Odpisy komerčných nehnuteľností v období krízy nie sú také veľké ako pri iných typoch investícií.
Priemerná návratnosť komerčných nehnuteľností je 7-10 rokov s výnosom 10-12% z hodnoty nehnuteľnosti.
Výpočet potreby investovania do komerčných nehnuteľností priamo závisí od ekonomickej situácie v krajine. Čím lepšie rozvinuté stredné a veľké podniky, tým väčší dopyt, a teda aj vyššia cena.

Ako zvoliť investičnú stratégiu?

Najčastejšie investori realizujú príjem z komerčných nehnuteľností dvoma spôsobmi:

Aké ďalšie transakcie okrem predaja a prenájmu je možné vykonať s komerčnými nehnuteľnosťami, prečítajte si.

Pre maximálnu ziskovosť

Vypočítame vám výhodnosť kúpy komerčných nehnuteľností na prenájom.

Nechajte investora kúpiť nebytový priestor o výmere 80 m2. m, v hodnote 4 milióny rubľov. Potom náklady na 1 m2. m. bude 50 000 rubľov. Predpokladá sa, že nehnuteľnosť bude prenajatá za cenu 600 rubľov za meter štvorcový. m za mesiac. To znamená, že ročná sadzba prenájmu bude 7200 rubľov za meter štvorcový. m za rok.

Ziskovosť sa získa rozdelením nákladov na prenájom za jeden štvorec. m za rok, za cenu jedného m2. ma vynásobením 100 %: (7 200 / 50 000) * 100 % \u003d 14,4 %.

Získame celkom dobrú mieru návratnosti, ktorá bude atraktívna pre väčšinu investorov. Dobu návratnosti v rokoch môžeme vypočítať vydelením 100 ukazovateľom ziskovosti. V našom prípade: 100 / 14,4 % = 6,9 roka.

Pre vysokú likviditu

Poloha objektu (dopravná dostupnosť, infraštruktúra územia, ekológia).
Technické ukazovatele budovy (plocha objektov, počet podlaží, dostupnosť izieb, ďalší priestor, počet vchodov a vchodov).
Sekundárny je realitný trh alebo novostavba (novostavby sú likvidnejšie).

Špeciálnou likviditou sa dnes vyznačujú maloobchod (nákupné centrá, pouličný maloobchod, samostatne stojace objekty) a kancelárske priestory.

Podľa miesta prestíže

V každej obývanej oblasti majú nehnuteľnosti zónovanie podľa prestížnych tried. Zvážte zónovanie nehnuteľností na príklade mesta Moskva.

Aký je najlepší spôsob investovania peňazí?

Nákup za účelom predaja

Najprv sa musíte rozhodnúť pre typ nehnuteľnosti: obchodné, kancelárske, skladové alebo priemyselné priestory. Najvyššou likviditou a ziskovosťou sú podľa štatistických údajov obchodné a kancelárske priestory, nasledujú sklady a rating uzatvárajú priemyselné objekty. Návratnosť a ziskovosť investícií priamo závisí od dopytu po priestoroch, rozvoja stredných a veľkých podnikov, ako aj od ekonomiky krajiny.
Po druhé, je lepšie hľadať objekt vo fáze výstavby alebo projektu. Je dôležité, aby budova plne spĺňala požiadavky na svoj účel. Ak sa rozhodne o kúpe obchodného priestoru, požiadavky budú rovnaké, ak ide o kancelársky priestor, budú úplne iné.
Po tretie, je potrebné zozbierať všetky dostupné informácie o ďalšom rozvoji vybranej oblasti., prítomnosť potenciálnych nájomcov, developer a jeho povesť. To všetko vám pomôže minimalizovať riziká získania dlhodobej výstavby alebo nadobudnutia nelikvidnej nehnuteľnosti.

Úspešná kúpa nebytového majetku môže generovať príjem z ďalšieho predaja v dôsledku niekoľkých faktorov:

Oprava priestorov, ktorú robí majiteľ pred predajom.
Nárast nákladov na budovu v dôsledku vysokého dopytu po priestoroch pre podnikateľské projekty a podnikateľské nápady.
Ukončenie stavby a prirodzený nárast nákladov o 1 m2.

Nájomné

Po nadobudnutí nehnuteľnosti by ste mali správne organizovať reklamnú spoločnosť, venujte pozornosť nástenkám, sociálnym sieťam a webovým reklamám. Ak je investícia veľká, môžete zvážiť možnosti offline reklamy, ako aj využiť služby reklamných a poradenských spoločností.

Ďalší dôležitý bod: nesmieme zabudnúť na daňové odpočty, ktoré sa počítajú vo výške 13 % zo zisku. Okrem toho je vlastník povinný platiť daň z nehnuteľnosti, ktorá závisí od katastrálnej hodnoty objektu.

Otázky, aké dane je povinný platiť vlastník komerčných nehnuteľností, sme podrobne zvážili.

Stavebníctvo

Výstavba komerčných nehnuteľností je komplexnejším typom investície, pretože si vyžaduje nielen prilákanie významných investícií, ale aj znalosti vlastníka v oblasti projektového manažmentu a pravidiel územného plánovania obcí, prítomnosť diplomatických zručností pre úspešné rokovania s miestnymi úradmi, hľadanie dodávateľov a interakcia s vlastníkmi v blízkom okolí. Ak má investor všetky tieto kvality, potom je možné začať posudzovať riziká a ziskovosť konkrétnych objektov.

Výstavba komerčných nehnuteľností má svoje výhody:

Pri výbere spôsobu investovania do komerčných nehnuteľností by sa mal investor riadiť vlastnými úvahami: ak chcete získať jednorazový zisk, mali by ste venovať pozornosť nadobudnutiu nehnuteľnosti za účelom jej ďalšieho predaja.

Ak je cieľom vytvárať dlhodobý pasívny príjem, pouvažujte o prenájme. Do výstavby komerčných nehnuteľností sa zapájajú najpodnikavejší a časovo orientovaní investori, a to za účelom predaja aj prenájmu nehnuteľností.

Zistite, aké výhodné je investovať do výstavby komerčných nehnuteľností.

Ako si vybrať investičný objekt?

Ak chcete správne vybrať investičný objekt, mali by ste venovať pozornosť nasledujúcim parametrom:

Na záver podotýkame, že investovanie do komerčných nehnuteľností sa výrazne líši od bankových vkladov či obchodovania na burze. Ide o aktívnejšiu investíciu, ktorá si vyžaduje neustálu pozornosť a účasť majiteľa. Nehnuteľnosti, najmä komerčné, majú navyše nízku likviditu, no všetky tieto nedostatky kompenzuje vyššia ziskovosť a schopnosť investora kontrolovať svoj kapitál.

Napriek vplyvu hospodárskej krízy investície do nehnuteľností naďalej dlhodobo rastú. Rozhodnutie o investícii do nehnuteľnosti alebo výbere iného nástroja na správu peňazí by si preto mal urobiť každý sám.

Ak sa rozhodnete urobiť malý prieskum medzi svojimi priateľmi, známymi a príbuznými, ktorí nemajú znalosti a skúsenosti s investovaním, položte im otázku: “ Aký je podľa vás najlepší spôsob investovania peňazí?“, potom s najväčšou pravdepodobnosťou 90% z nich odpovie:“ Nehnuteľnosť».

Investovanie do nehnuteľností je medzi ľuďmi také obľúbené pre svoju jednoduchosť a spoľahlivosť. Vidia okolo seba živé príklady dosahovania zisku: niekto predal byt, ktorý zdedil, niekto prerobil byt na prízemí na komerčnú nehnuteľnosť a prenajímal ho na kancelárie.

Ale to je názor ľudí, ktorí sa v investovaní nevyznajú. Teraz sa pozrime na tento spôsob investovania peňazí z pohľadu skúseného investora.

Príjmy z nehnuteľností: prenájom alebo predaj?

V oblasti nehnuteľností existujú iba 2 typy zárobkov:

Zľava.Špekulatívne príjmy: nízke nakúpené, vysoko predané.
Nájomné. Prenájom objektu na dlhodobý alebo krátkodobý prenájom.

Špekulatívne príjmy v oblasti nehnuteľností.

Existuje názor, že ceny nehnuteľností vždy rastú, takže ak si kúpite objekt teraz, po chvíli ho bude možné predať za viac. V skutočnosti však cena nemusí nevyhnutne stúpať.

Dynamika ceny za meter štvorcový rezidenčných nehnuteľností v Moskve v rubľoch.

Graf ukazuje, že za posledných pár rokov sa cena jedného štvorcového metra v Moskve v rubľoch mierne zvýšila. A keď sa pozriete na štatistiku v dolároch, uvidíme, že výrazne klesla na cene. A to znamená, že tí, ktorí investovali do ruských nehnuteľností v cudzej mene, zaznamenajú do roku 2016 stratu.

Dynamika ceny za meter štvorcový rezidenčných nehnuteľností v Moskve v dolároch.

Vo všeobecnosti existuje druh nehnuteľností, ktorý sa odpisuje najmenej – ide o bývanie v ekonomickej triede. Dopyt po takýchto objektoch je vždy vysoký, a to aj v čase krízy, kedy luxusné nehnuteľnosti zlacnejú.

Preto investori uprednostňujú nákup predmetov pod trhovou hodnotou a potom ich čo najrýchlejšie predajú za trhovú cenu.

Investície do nehnuteľností a príjem z prenájmu.

Tento spôsob zárobku na nehnuteľnostiach je veľmi obľúbený. Ľudia kupujú byty či kancelárie, prenajímajú ich a získavajú pasívny príjem.

Ale v skutočnosti to nie je také ziskové, ako si myslia. Napríklad priemerná návratnosť dlhodobej investície do rezidenčných nehnuteľností sa pohybuje medzi 6 % a 10 % ročne.

Preto sa ľudia investujúci do rezidenčných nehnuteľností snažia zvýšiť výnos až o 30 – 40 % ročne pomocou nasledujúcich metód: múdro si vyberajú umiestnenie nehnuteľnosti, kupujú nehnuteľnosť lacnejšie ako na trhu a využívajú hacky, ktoré pomáhajú zvyšovať príjem z jednej nehnuteľnosti.

Napríklad ceny nehnuteľností v Moskve a Petrohrade sú také vysoké, že pri dlhodobom prenájme kupovaného objektu môžete získať približne 6 % ročne. Ale akonáhle idete do regiónu, pomer „cena objektu / náklady na prenájom“ sa stáva pre investora výhodnejším. Na objekte v regióne je už možné zarobiť až 10 % ročne.

O ďalších metódach budeme diskutovať nižšie.

Ako nakupovať lacno? Výhodná investícia do nehnuteľností.

Bez opravy.

Objekty bez opravy, alebo opravy, ktoré sa nerobili od čias Brežneva, sú lacnejšie. Ukazuje sa, že napríklad je výhodnejšie vziať si „holý“ byt a vykonať v ňom „investorské“ opravy, ako kúpiť byt s opravami.

Byt nie je zrekonštruovaný.

Mnoho ľudí radšej robí opravy v takýchto zariadeniach svojpomocne, čím šetrí ešte viac peňazí.

Nové budovy.

Môžete si kúpiť objekt v rozostavanom dome za cenu 30% pod trhovou cenou. Takéto objekty je možné po uvedení do prevádzky predať so ziskom do 1/3 počiatočnej investície alebo prenajať.

Bytový dom vo výstavbe.

Nedokončené.

Myslím, že keď sa pohybujete vo svojom meste, často vidíte objekty, ktorých konštrukcia je zmrazená. Dôvody môžu byť rôzne: peniaze sa minuli, objavili sa ziskovejšie projekty, objavili sa nezhody medzi majiteľmi atď.

Nedokončená nehnuteľnosť.

Takéto zavesené predmety sú často mŕtvou váhou pre majiteľov, ktorým by nevadilo ich predať, dokonca aj za veľmi nízku cenu. Preto je možné takúto nehnuteľnosť kúpiť a dokončiť samostatne.

Skonfiškované a založené nehnuteľnosti.

Banky často skonfiškujú aktíva dlžníkov a následne ich predajú za zníženú cenu. Takýmto majetkom nie sú len autá a iné zariadenia, ale aj nehnuteľnosti.

Keďže banka potrebuje predmet čo najskôr predať, aby získala späť prostriedky vynaložené na bezohľadného dlžníka, cena je stanovená pod trhovou cenou. Túto nehnuteľnosť si môže kúpiť ktokoľvek.

5 trikov pri investovaní do nehnuteľností.

Rozdeľuj a panuj.

Jednou z najbežnejších stratégií na zvýšenie ziskovosti v poslednej dobe je rozdeliť jeden objekt na menšie a prenajať si každý z nich samostatne. Takže sa to ukáže oveľa výnosnejšie.

Napríklad jeden jednoizbový byt sa často mení na dve štúdiá, čo zvyšuje príjem o 50-70%. Ukazuje sa, že vstupom do dverí od vchodu človek vstúpi do zádveria, v ktorom sú dvere do dvoch štúdií.

Táto metóda sa stáva veľmi bežnou, preto vznikajú spoločnosti, ktoré sa na takúto prestavbu špecializujú. Pomáhajú pri vytváraní niekoľkých kúpeľní a pri prestavbe.

Štúdiový apartmán.

Rovnakým princípom sú chaty a mestské domy rozdelené na štúdiá. Po premene sa začnú podobať na hostely alebo penzióny. Tento formát je medzi nájomníkmi veľmi obľúbený, pretože vám umožňuje ušetriť na bývaní.

To isté možno urobiť s komerčnými nehnuteľnosťami. Majitelia nehnuteľností často rozdeľujú veľký priestor na niekoľko malých kancelárií. Vo výsledku sa ukazuje, že prenájom niekoľkých malých kancelárií je výhodnejší ako jedna veľká.

Tento spôsob má ale aj nevýhodu, a to, že musíte hľadať viac nájomníkov.

Doplnky a rozšírenia.

Ľudia, ktorí profesionálne investujú do nehnuteľností, chápu, že treba využiť každý meter štvorcový. A pomocou nadstavcov a nadstavcov môžete zväčšiť záber objektu.

Prístavba v bytovom dome.

Často môžete vidieť, ako majitelia bytov kombinujú izbu s balkónom alebo rozbíjajú priečky medzi izbou a kuchyňou, čím získavajú ďalšie štvorcové metre.

Podnájom.

Existuje niekoľko stratégií, ako zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach, ktoré nie sú vaše. Rezidenčnú nehnuteľnosť si môžete vziať do dlhodobého prenájmu a prenajať si ju na kratšie obdobia. Napríklad si prenajmite byt na dlhú dobu a prenajímajte ho zo dňa na deň. S dobrým nákladom sa vám nájomné vráti a získate zisk.

Rovnaký princíp platí aj pre komerčné nehnuteľnosti. Môžete si napríklad dlhodobo prenajať kanceláriu a prenajať ju vo formáte „kancelária na hodinu“.

Od bytového k nebytovému a naopak.

Často sa stáva, že niektoré objekty nie sú rentabilné na prenájom na určený účel. Preto sa presúvajú z bytového do nebytového a naopak.

Napríklad byt na prvom poschodí v znevýhodnenej lokalite sa niekedy oplatí prerobiť na nebytové priestory a prenajať ho podnikateľom ako kanceláriu.

Častým prípadom prevodu nebytovej nehnuteľnosti do nehnuteľnosti na bývanie je vytváranie ubytovní a hotelov z rôznych typov komerčných nehnuteľností.

Stavba od nuly.

Namiesto kúpy už postaveného objektu môžete investovať peniaze do výstavby nehnuteľnosti. Domy využívajúce kanadskú technológiu pomocou panelov SIP sa stavajú rýchlo a lacno.

Výstavba rodinných domov a panelov SIP.

Preto si môžete kúpiť alebo vziať do dlhodobého prenájmu pozemok, postaviť na ňom objekt a predať ho alebo prenajať.

Kde získať peniaze na kúpu nehnuteľnosti?

Keďže všetka výstavba a investície do nehnuteľností sa uskutočňujú najmä z požičaných prostriedkov, pre bežného človeka sa vynára nezvyčajný obraz. Ukazuje sa, že v tejto oblasti najviac zarábajú tí, ktorí majú najviac dlhov.

Len si spomeňte na Donalda Trumpa, ktorý ako jeden z najbohatších ľudí na svete mal dlhy vo výške miliárd dolárov voči veriteľom.

Kredit.

Jedným zo spôsobov, ako získať peniaze, je ísť do banky. Ak chcete kúpiť byt, môžete si vziať hypotekárny úver vo výške 15-20% ročne. Ukazuje sa, že na kúpu rezidenčnej nehnuteľnosti budete musieť zhromaždiť iba 10-20% jej hodnoty. Napríklad, ak byt v novej budove stojí 1 000 000 rubľov, potom budete musieť nájsť asi 150 000 rubľov, čo je relatívne malá suma.

Pôžička

Požičať si peniaze od priateľov, známych či príbuzných na kúpu nehnuteľnosti je jednoduchšie ako pre väčšinu iných potrieb. Pretože chápu, že je to jeden z najbezpečnejších spôsobov investovania peňazí.

Investori.

Okolo je veľa ľudí, ktorí majú úspory, no nevedia, kam ich investovať. Pozvite ich, aby investovali do nehnuteľností. Môžete investovať časť svojich peňazí, pričom získate primeraný výnos, alebo môžete účtovať určité percento zo správy aktív investora.

Spoluinvestovanie.

Ak nemáte dostatok peňazí a nechcete sa zadlžovať, môžete si nájsť investičných partnerov. Ak teda zhromaždíte viac ľudí, budete musieť investovať menšiu sumu. Samozrejme, príjem bude tiež nízky, ale riziká sú minimálne.

Vidím aj pokusy o vytvorenie investičných platforiem na investovanie do nehnuteľností. Tu je jedna z týchto stránok: Rusinvestproject.ru. Tento smer investícií je na Západe rozšírený a dúfam, že čoskoro príde aj k nám.

Investície do komerčných nehnuteľností.

Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú kanceláriu, sklad, obchodné priestory atď.

Tento typ investície je len ťažko vhodný pre začiatočníkov z dôvodu zložitosti. Pri prenajímaní objektov totiž budete musieť registrovať právnickú osobu, uzatvárať zmluvy s nájomníkmi, viesť účtovnú evidenciu a nahlásiť sa daňovému úradu.

Ak sa stále rozhodnete pre komerčnú nehnuteľnosť, nezabudnite, že po prvé je menej likvidná ako obytná a po druhé je vždy ľahšie nájsť nájomníkov v malých priestoroch ako vo veľkých.

Investície do nehnuteľností na bývanie.

Tento typ zahŕňa byty, chaty, mestské domy, penzióny, vidiecke domy, hostely atď. Toto je jeden z najbežnejších spôsobov investovania.

Niekoľko možností s vysokým výnosom:

Prenajať byt na prenájom.
Rozbiť byt na garsónku a dlhodobo prenajímať. Takéto bývanie je obľúbené u mladých ľudí a študentov.
Prenájom vidieckeho domu alebo chaty pre milovníkov oddychu na samote.
Prenajať penzión. Rozbiť mestský dom na štúdio a osídliť tam ľudí rovnakej vekovej skupiny.
Postaviť a prenajať si bungalov v rekreačnej oblasti pre dovolenkárov.

Investície do nehnuteľností v zahraničí.

Samozrejme, kvôli znehodnoteniu národnej meny a zhoršeniu životnej úrovne chcú investori dostávať peniaze v stabilnejších menách. Preto mnohí z nich hľadajú nákup nehnuteľností v zahraničí.

Vo väčšine krajín, v ktorých sa uvažuje o kúpe objektov, sú úrovne príjmov vyššie ako v krajinách bývalého SNŠ a ceny nehnuteľností nie sú také vysoké. Preto je pre zarábanie na nehnuteľnosti výhodnejší pomer „cena objektu / náklady na prenájom“.

Najčastejšími krajinami na kúpu nehnuteľnosti sú Iskania, Bulharsko, Francúzsko, Nemecko, Grécko, Portugalsko.

realitné podielové fondy.

Jedným zo spôsobov investovania do nehnuteľností je investovanie do realitných podielových fondov. Ide o uzavreté podielové investičné fondy, ktoré sa špecializujú na nehnuteľnosti.

V skutočnosti je tento typ investície málo výnosný. Navyše pri nákupe akcií nebudete môcť vybrať peniaze až do konca investičného obdobia. Zvyčajne je to okolo 5 rokov.

Tento typ investície, aj keď je vysoko spoľahlivý, je teda dlhodobý a málo výnosný.

Riziká investovania do nehnuteľností.

Aj keď je tento typ investície považovaný za jeden z najspoľahlivejších, investor predsa potrebuje vedieť, aké riziká môže očakávať.

V každom jednotlivom prípade môže investor naraziť na rôzne úskalia. Napríklad pri kúpe nehnuteľnosti v novostavbe môže dôjsť k zmrazeniu výstavby alebo nedoručeniu objektu načas. Navyše počas výstavby môže cena nehnuteľností v tejto lokalite klesnúť (napríklad zrušenie výstavby stanice metra, či otvorenie výroby v blízkosti a pod.).

Preto nemožno uveriť obľúbenej fáme, že ceny nehnuteľností vždy len rastú. Ako ukázala posledná kríza, ceny môžu aj klesnúť.

Prečo je investovanie do komerčných nehnuteľností také populárne? Ide o to, že takéto priestory sú určené na podnikanie, obchodovanie či rôzne zábavy vo veľkom meste, preto môže investor pravidelne profitovať z prenájmu areálu, do ktorého investoval svoje peniaze.

Takéto vklady prinášajú zisk nielen veľmi rýchlo, ale aj pravidelne. Investori s voľnými finančnými zdrojmi preto často mieria do výstavby zábavných komplexov či obchodných centier.

Ako investovať do komerčných nehnuteľností?

Kde by ste teda mali začať? Najprv si musíte vybrať objekt s dobrou polohou. Ak hľadáte nehnuteľnosť na bývanie, uistite sa, že je na mieste s rozvinutou infraštruktúrou, ak je kancelária s veľkým parkoviskom a metrom v blízkosti, výrobný areál je so železničnou traťou.

Porovnajte ceny podobných nehnuteľností. Moderný realitný trh ponúka veľké množstvo rôznych budov, a to za cenu, ktorá niekoľkonásobne prevyšuje skutočné náklady, ako aj za pomerne nízku cenu v dôsledku súčasných krízových okolností. Než investujete svoje peniaze, sledujte a študujte ponuky trhu.

Vykonajte tiež analýzu dopytu: vo väčšine prípadov sa na prenájom vyberajú malé priestory, izby na prízemí viacposchodových obytných budov, malé štúdiá, butiky a kancelárie.

Zobrazenie viacerých možností na zníženie rizika;
návratnosť, na to je potrebné dohodnúť sa s potenciálnymi nájomcami a vypočítať všetky podmienky, pričom sa pripočítajú až 30% z celkovej investície na rôzne výdavky;
kontrola, aké opravy bude potrebné vykonať a koľko vás to bude stáť;
dodržiavanie všetkých pravidiel právnej dokumentácie. Skontrolujte si dostupnosť dokladov od samospráv, ako aj správnosť vyplnenia všetkých tlačív a tlačív.

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami si vyžaduje veľa pochopenia, pretože ak sa pýtate, aká by mala byť výška príspevku, tu neexistuje jednoznačná odpoveď. Z akejkoľvek operácie môžete zarobiť až 40% z investovanej sumy, ale koľko potrebujete investovať?

Vo všeobecnosti nie je potrebné mať na investovanie právnickú osobu. Dopyt po objektoch tohto druhu je pomerne vysoký a podľa odborníkov je táto suma nasledovná: v priemere je minimálna finančná investícia 150 000 USD, pretože náklady na nebytové priestory sú 3 000 - 4 000 USD za 1 m2. Potom sa výnos za prvý rok môže zvýšiť až o 15%.

Ak máte sumu 100 000 dolárov, môžete investovať do komerčných nehnuteľností v rámci partnerskej schémy, ktorú práve začíname triediť od západných partnerov.

Na území Ruskej federácie sa investície môžu veľmi líšiť v závislosti od mesta a účelu objektu. Napríklad minimálna výška vkladu, ktorý možno investovať, je 5 000 USD.

Áno, za takú nízku sumu nebudete môcť kúpiť predmet, takže všetky prostriedky sú v tomto prípade združené. Investuje sa celá suma a následne sa príjem z prevádzky priestorov delí na časti podľa toho, koľko ste investovali vy osobne.

Moskva. Pokiaľ ide o veľkosť investícií do komerčných nehnuteľností, Moskva zostáva nesporným lídrom. Dnes hlavné mesto priťahuje asi 80% všetkých investícií na stavebnom trhu. Od začiatku roka táto suma už dosiahla 4,33 miliardy dolárov.

V meste bude minimálna suma závisieť od typu a účelu objektu, do ktorého sa chystáte investovať. Minimálna cena za 1m? je asi 5 000 dolárov. Toto je však minimálna známka. A nájsť takúto ponuku je veľmi ťažké. K tomu budete potrebovať veľa úsilia, času a známych.

Ak si môžete dovoliť investovať od 1 000 000 do 1 500 000 USD, investujte do kancelárskych nehnuteľností. To stačí na výstavbu priestorov v známych obchodných centrách. Na trhu hlavného mesta sú známe prípady získania malých blokov len za 1 000 000 dolárov.

Saint Petersburg. Bývalému hlavnému mestu teraz patrí druhé miesto z hľadiska investícií do komerčných nehnuteľností. Počas predchádzajúceho kvartálu tohto roka sa do výstavby preinvestovalo približne 50 000 000 dolárov.

Najobľúbenejšími objektmi sú obchodné priestory na prvých líniách, t.j. ulice so silnou premávkou a peši.

Výška investície môže dosiahnuť od 300 000 do 400 000 rubľov na 1 m?, ak je objekt dobre umiestnený. Ide o takzvané likvidnejšie objekty, no tie menej likvidné (tie na druhom riadku) sa vyznačujú nižšími cenami. Dnes sa pohybujú v rozmedzí od 120 000 do 100 000 rubľov na 1 m².

Nižný Novgorod. Malé investície na trhu v Nižnom Novgorode dosahujú 3 až 7 miliónov rubľov. Za takú veľkú sumu môžete investovať do obchodného priestoru od 20 do 70 m² v závislosti od jeho polohy. Takéto priestory sa prenajímajú a každoročne prinášajú vynikajúce príjmy.

Priemerný trhový ukazovateľ je od 12 do 20 miliónov rubľov. A dnes sú to kancelárske priestory a veľké predajne (od 70 do 250 m?). Ak investujete do objektu, ktorý sa nachádza v prvom riadku, potom sa táto suma môže minúť iba na malú miestnosť s rozlohou 50-80 m².

Jekaterinburg. Podnikatelia sa dnes na toto mesto pozerajú ako na lokalitu s veľmi priaznivou investičnou klímou. Minimálna výška investície na 1 m? tu dosahujú 67 000 - 84 000 rubľov.

Koľko môžete zarobiť?

Ak vás zaujíma, kedy sa vám celý projekt vyplatí, potom musíte vedieť, že správny výpočet celého obdobia priamo závisí od výšky investície, ako aj od mnohých ďalších faktorov.

Napríklad, ak výška nájomného za 1 m? za rok je asi 400 dolárov a predpovedáte, že sa všetko splatí do 3 rokov, potom by ste mali zvážiť aj tie najnepriaznivejšie možnosti.

Počas tejto doby môžete napríklad zmeniť niekoľko nájomníkov. V priemere strávite až dva mesiace ich hľadaním, vypočítaním výšky nákladov na reklamu atď. Preto, aby sa všetko splatilo do troch rokov, výška nájomného by mala dosiahnuť závratných 1 200 dolárov za 1 m².

Ak predpokladáme, že začnete dostávať príjem v tom istom roku, v ktorom ste investovali svoje peniaze, potom v moskovskom regióne bude obrázok vyzerať asi takto: príjem z 1 m? priestory budú 24 000 rubľov ročne. To znamená, že návratnosť investície sa bude rovnať 20 % ročne, bez nákladov na priestory.

Oplatí sa riskovať?

Áno, stojí to za to, pretože každý investičný projekt úzko súvisí s rôznymi rizikovými faktormi. Na stavebnom trhu sú hlavné:

Finančné straty vyplývajúce z neefektívneho riadenia projektu;
finančné straty vyplývajúce z neodborného návrhu projektu;
finančné straty v procese registrácie predaja a nákupu v dôsledku podvodných schém;
získanie nelikvidného predmetu;
získanie objektu s nízkou tekutosťou;
zhoršenie likvidity objektu v dôsledku vzhľadu konkurenčných objektov, fyzického zničenia alebo zastarania;
strata vlastníckych práv v dôsledku nesprávneho vykonania všetkej dokumentácie;
prítomnosť chýb v objekte (vo väčšine prípadov sú chyby skryté);
kapitálová náročnosť investičného projektu;
pokles dopytu na stavebnom trhu;
zníženie ponukovej ceny;
zníženie nájomného;
zvýšenie ponuky;
dlhá doba návratnosti projektu;
zničenie/poškodenie zariadenia v dôsledku zemetrasení, hurikánov, požiarov, záplav a iných prírodných katastrof.

Dnes má realitný trh jedno nevyslovené pravidlo: čím vyššie riziko, tým vyšší zisk. Alebo naopak.

Práve z tohto dôvodu sú takzvané pasívne investície právom považované za najmenej výnosné. Patrí medzi ne kúpa predmetov na následný leasing. Najrizikovejšie vtedy boli a zostali takzvané realitné developerské projekty.

Ak ste potenciálnym investorom, pripravte sa na to, že spolu so smerovaním podnikania vás v každom prípade čaká aj súbor rizík.

Pekný deň všetkým čitateľom investičného blogu!

Ak sa úplne bojíte riskovať a rozhodli ste sa kúpiť nehnuteľnosť, potom je lepšie zvoliť si možnosť v novom, prevádzkovanom zariadení vo vhodnej oblasti. Má to niekoľko výhod:

1. Objekt je pravdepodobne „čistý“ a nemá skorú históriu s predchádzajúcimi vlastníkmi (napríklad súdne spory, príbuzní, ktorí sa vynorili atď.);

2. Minimalizujú sa prevádzkové náklady, napríklad v starej administratívnej budove neustále prichádzajú účty za opravy, údržbu, výmenu niečoho, alebo sa stále niečo prerába na nové štandardy, či už EZS, alebo elektrická sieť. , atď.

Vo všeobecnosti platí, že ste investovali raz a máte minimum problémov.

Stáva sa, že za lákavou cenou je klamstvo, ja sám som do takej chvíle skoro narazil, zachránilo ma, že som večer pri počítači jednoducho zadal do vyhľadávača adresu budovy a ukázalo sa, že nielenže nebol odovzdaný, ale aj predmety v ňom majú rôznych majiteľov, ktorí sa spoznávajú tak, že prídu každý do svojho bytu, ktorý majú jeden pre troch alebo štyroch...

Pri kúpe kancelárie alebo maloobchodnej nehnuteľnosti sa oplatí preštudovať si konkurenčné prostredie.

Najlepšie je, ak je kancelárska budova malá a nachádza sa vo veľkej časti mesta, pretože dopyt po prenájme výrazne stúpa, a ešte lepšie, ak v okolí nie sú žiadne možnosti na novú výstavbu, inak si dnes myslíte, že výhodnú investíciu do komerčných nehnuteľností a zajtra neďaleko postavia ultramodernú „sviečku“ a je to, s najväčšou pravdepodobnosťou vám klesne cena nehnuteľnosti a nájom.

Investovanie do nehnuteľností je podobné ako pri akomkoľvek inom type investície, vždy treba držať prst na pulze a mať čas sa „šmrncť“ a manévrovať.

Veľmi dôležitým bodom, ktorý „korunuje“ hlavný zmysel investovania do komerčných nehnuteľností, je pomer ziskovosti objektu.

Na výpočet potrebujete vedieť tri veci: cenu objektu, metráž a trhovú hodnotu lízingu. Prirodzene, zisk na meter štvorcový by mal byť atraktívny a čím nižšie náklady na meter štvorcový nehnuteľnosti, tým lepšie.

Pre prehľadnosť vykonám približný výpočet ziskovosti investovania do komerčných nehnuteľností v číslach ...

Povedzme, že máte 5 miliónov rubľov a môžete si s nimi kúpiť:

a) jeden nový byt s rozlohou 50 m2 a prenajať ho za 25 tisíc rubľov;

b) dve malé rodiny s rozlohou 18 m2 a prenajatie každej za 15 000, výsledkom je zisk 30 000 rubľov;

c) päť malých kancelárií po 10 m2 a prenajať ich za cenu 10 tisíc a získať už 50 tisíc rubľov zisku;

d) tri byty v malom regionálnom (kde je vlastníctvo nehnuteľnosti mnohonásobne rizikovejšie ako v metropole, keďže malé mestá a dediny sú často závislé od mestotvorných podnikov, takže v takom prípade ceny nehnuteľností prudko klesnú) meste 40 m2 každý, náklady na prenájom v tomto prípade budú približne 7 tisíc rubľov a nakoniec 21.

e) samostatné maloobchodné zariadenie (malý obchod alebo kancelária so samostatným vchodom) v tom istom krajskom meste s rozlohou 40 m2 a príjem 60 000 rubľov z prenájmu

f) je aj iná možnosť, kedy je možné jednu obchodnú nehnuteľnosť prenajať viacerým nájomcom, napríklad pri prevádzkovaní živnosti ako zubné lekárstvo alebo kaderníctvo. V tomto prípade zorganizujte alebo kúpte tematické zariadenie a umiestnite tam niekoľkých remeselníkov a dokonca aj vo viacerých zmenách, potom v úspešnom scenári bude zisk z investície väčší ako všetky ostatné, takže plnohodnotné podnikanie získať z pasívnych investícií.

Myslím, že viac k tomu netreba hovoriť a z hľadiska pomeru čísel všetko dopadlo jednoznačne.

V zásade by sa tak dala zhrnúť dnešná téma o investovaní do komerčných nehnuteľností. Opäť je jasné, že pri akejkoľvek investícii sa oplatí všetko vopred analyzovať, vypočítať a zohľadniť mnohé vlastnosti investície do konkrétneho nástroja.

Všetky úspešné investície! Ak máte nejaké otázky alebo dodatky, napíšte komentáre. Maj sa.

**********************************************************************************************************************