Nepremičnine z zajamčenim dohodkom: vodnik za investitorje. Naložbe v nepremičnine v tujini Poslovne nepremičnine v svetu premoženjska skrb

Farmakologija

Mnogi premožni ljudje vlagajo v nepremičnine, da bi privarčevali v nestabilnih gospodarskih razmerah. Nekateri od njih zaslužijo bogastvo s takimi naložbami.

Možnosti vlaganja lastnih sredstev je več: bančni račun, vrednostni papirji, valuta, zlato in nepremičnine. Vsi imajo svoje prednosti in slabosti. Glavna pomanjkljivost vlaganja v nepremičnine je nezmožnost absolutne natančnosti napovedi, kaj se bo v prihodnosti dogajalo z nepremičninskim trgom v državi, v katero boste vložili denar.

Mnogi pa preučujejo tuje nepremičninske trge, nenehno spremljajo informacije o cenah, spremljajo politične in gospodarske razmere – in na koncu uspejo ujeti pravi trenutek, ko bo takšna naložba prinesla dobiček. Vlaganje v nepremičnine ima tri prednosti:

- prvič, to je najbolj zanesljiva možnost;

— drugič, nepremičnina je večna;

— tretjič, nepremičnine vedno postajajo dražje.

Ko kupujete nepremičnino doma ali v tujini, jo lahko oddate v najem ali čez nekaj časa preprodate. Po mnenju strokovnjakov se je najbolj donosno ukvarjati s takim poslom v naslednjih državah:

1. Norveška. Glavna prednost te države je stabilna gospodarska situacija, zato so vlagatelji lahko mirni glede varnosti svojih sredstev. Poleg tega pri nakupu nepremičnine vsi pripadajoči stroški ne presegajo 5 odstotkov kupnine. Če oddajate stanovanje na Norveškem, se vam lahko naložba povrne v samo nekaj letih.

2. Jug Francije. Ta možnost je za zelo bogate vlagatelje, saj je stanovanje na tem območju zelo prestižno in drago. Vendar pa je tukaj vedno veliko povpraševanje po stanovanjih - in oddajanje nepremičnin prinaša pomemben dohodek.

3. Združeni arabski emirati. Ta država je edinstvena po številnih gospodarskih kazalnikih. V letih 2008–2010 je prišlo do rahlega upada cen nepremičnin, vendar na splošno hitrost razvoja države kaže, da se bo v prihodnjih letih vsaka naložba tukaj izplačala sto odstotkov.

4. Panama. Razlog, da je ta država uvrščena na seznam najdonosnejših držav za vlaganje v nepremičnine, je rast gospodarstva in zanimanje ameriških turistov, predvsem upokojencev, ki se sem pogosto selijo tudi za stalno prebivališče. Panamo imenujejo "Dubaj Latinske Amerike": tukaj se gradi tristo nebotičnikov, trg pa ima še vedno dober potencial.

5. Turčija. Naložbe v nepremičnine tukaj so povezane z dobro razvitim turističnim sektorjem gospodarstva: turška letovišča v zadnjem desetletju niso izbrali samo Rusi in državljani SND, ampak tudi mnogi Evropejci raje Turčijo kot lastna letovišča. cene>Cene hiš pri nas vztrajno rastejo, a še vedno ostajajo pod evropskimi ravnmi.

6. Maroko. V tej državi je situacija podobna kot v Turčiji, le s to razliko, da je razvoj turizma tukaj šele začel dobivati zagon. Po napovedih lokalnih oblasti naj bi se v bližnji prihodnosti število popotnikov v Maroku povečalo na 10 milijonov ljudi na leto.

7. Brazilija je še ena država s hitro rastočim gospodarstvom, zdravo politiko in ogromnim potencialom. Vlagatelje zanima predvsem severovzhodna obala.

8. Egipt. Tok turistov tukaj še vedno narašča, povpraševanje po stanovanjih je stalno visoko, cene pa izjemno nizke. Glavna stvar je izbrati pravi kraj in nepremičnino, saj v Egiptu ni vseh nepremičnin enako enostavno najeti.

9. Tajska. Tajska je za vlagatelje privlačna tudi zaradi dobro razvitega turističnega sektorja - vendar morate skrbno izbrati mesto za nakup nepremičnine: na Tajskem obstajajo območja, kjer je stanovanje izjemno težko oddati ali preprodati.

10. Malezija. Gospodarske razmere tukaj puščajo veliko želenega, vendar so cene nepremičnin izjemno nizke.

Seveda je to le približen seznam Če razmišljate o vlaganju v nepremičnine, morate biti pozorni na številne države. Preden se odločite za tak korak, morate skrbno preučiti vse s tem povezane dejavnike in sistematično spremljati razmere na nepremičninskem trgu.

Naložbe v nepremičnine po svetu sodijo med klasična orodja za ustvarjanje dobička. Določena oseba vloži denar v gradnjo ali nakup predmeta, pri čemer pričakuje, da bo kasneje prejela določen dobiček od prodaje (zaradi razlike v cenah) ali od najema. Nakup stanovanjske ali poslovne nepremičnine ne zagotavlja hitrega obogatenja. Poleg tega se mora lastnik zavedati številnih tveganj, povezanih z lastništvom, prevzemom in odsvojitvijo.

Razpad Sovjetske zveze, odpiranje meja in pojav zasebnega kapitala so pripeljali do dejstva, da so ruski prebivalci imeli možnost kupiti hiše, vile in podjetja daleč onkraj njenih meja in so to kmalu izkoristili.

Zamenjajte gotovino za "majhno" hišo daleč od domačih obal

Toda ali je vlaganje v tuje nepremičnine res tako donosno? Ali obstajajo regije, ki so bolj ali manj privlačne? Kolikšen je dejanski odstotek dobička, prejetega na leto ali mesec? Kje lahko z nakupom stanovanj pridobite stalno prebivališče ali državljanstvo in kje tega ne smete storiti? Poskusimo razumeti ta vprašanja.

Naložbe v tuje nepremičnine - kot način ohranjanja kapitala

Za prebivalce Rusije so tujine en neprekinjen raj. Če lastno gospodarstvo pretresajo nenehne krize, potem tuje dojemamo kot »varno zavetje«, zlasti ko gre za Evropo, Arabski polotok, ZDA in Kanado. Razlogi za premik prioritet v smeri teh držav so naslednji:

stroški stanovanjskih ali poslovnih nepremičnin ostajajo stabilni ne glede na letni čas, inflacijo ali vladajočo stranko v večini držav. Strokovnjaki ugotavljajo, da rast cene kvadratnega metra vedno prehiteva stopnjo inflacije;
finančne krize so pogost pojav v svetovnem gospodarstvu. Razlika je le v tem, katera država in kako iz njih izhaja. Če je v Rusiji gradbeni trg že nekaj let v stanju nenehne stagnacije, obstaja veliko tveganje izgube denarja zaradi namernega stečaja ali goljufivih dejanj razvijalca, potem v večini evropskih držav obnova pred -krizno stanje se dogaja veliko hitreje. Velike depresije je konec, ljudje potrebujejo nekje za življenje. In verjetnost, da bo nepremičnina kupljena ali najeta, ostaja na enaki ravni;
Za ruske državljane je vlaganje v tuje nepremičnine zanimivo še iz enega razloga: vrednost tako dolarja kot evra glede na rubelj vztrajno raste. Tudi če cena stanovanja ali hotela ostane na enaki ravni, se bo protivrednost v rublju povečala in prehitela inflacijo na domačem trgu.

Kot kažejo podatki centralne banke, so Rusi samo v letu 2014 vložili več kot 484 milijonov ameriških dolarjev v nakup nepremičnin zunaj svoje države. In ne govorimo več le o nakupu vile ali manjše hiše za osebno uporabo med poletnimi počitnicami. Srednji in premožnejši sloj Rusov poskuša kupiti hotelski kompleks, stavbo, stanovanjsko hišo kot način, če ne za pridobitev dodatnega dobička, pa za ohranitev obstoječega kapitala.

Pomemben del lastnikov nepremičnin, tako v Rusiji kot v tujini, je še vedno bolj zainteresiran za povečanje svojih obstoječih sredstev in pridobivanje določenega dohodka. Obstajata dva glavna načina:

nakup z namenom nadaljnje prodaje;
prejemanje najemnine - dohodek od najemnin.

Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti, ki si zaslužijo posebno pozornost.

Ustvarjanje dohodka z nakupom nepremičnine

Lastnik določenega zneska kupi objekt (hišo, vilo, stanovanjsko stavbo, hotel itd.) V fazi gradnje ali zagona, sklene kupoprodajno pogodbo z razvijalcem ali lastnikom v pričakovanju, da sčasoma ne bo samo stavba dražji bo sam, pa tudi zemljišče, na katerem se nahaja.

Pomembno je poudariti, da pričakovanja vlagateljev morda niso izpolnjena iz več razlogov:

tržni pogoji so se spremenili, pojavilo se je novo, bolj priljubljeno ali prestižno letovišče;
Čakalna doba za zvišanje cen nepremičnin je lahko precejšnja. Raziskave kažejo, da od nakupa do kasnejše prodaje v povprečju mine vsaj 5 let;
težave pri napovedovanju razmer na tujem trgu. Na ceno vplivajo tako tržni kot netržni dejavniki. Številne evropske države se trenutno ukvarjajo z reševanjem vprašanj z razglasitvijo avtonomije ali neodvisnosti posameznih območij ali regij. O kakršni koli rasti cen nepremičnin v takih razmerah ni govora;
sankcije in protisankcije. Konfrontacija med Rusijo in številnimi tujimi državami glede političnih vprašanj je privedla do zaprtja številnih obetavnih trgov in regij za naše rojake;
prvotna nabavna cena se je izkazala za previsoko. Lastnik oziroma nepremičninar je nastalo situacijo izkoristil in prodal nepremičnino, po kateri ni bilo povpraševanja.

Možnih situacij je veliko. Preden se odločite za nakup, morate natančno preučiti trg in se posvetovati ne z enim, ampak z več agenti. Ponudbo in povpraševanje je treba preveriti ne le glede na ruske publikacije, temveč tudi v notranjih za državo, kjer je načrtovan nakup. Na splošno je možnost primerna za tiste, ki imajo znaten obseg obratnega kapitala in možnost, da pričakujejo dobiček 5 ali več let.

V povprečju rast cen nepremičnin ne presega 3-5% letno. Ob upoštevanju vseh stroškov, davkov, stroškov letov in vzdrževanja objekta je ta znesek težko šteti za vrednega pozornosti. Največja rast v zadnjih letih ne presega 7%.

Če nameravate kupiti več hiš ali vil z namenom nadaljnje prodaje, bodite pozorni na naslednje možnosti:

Stavba ali stanovanje se kupi v fazi izkopa ali vlivanja temeljev. Izkušnje kažejo, da je razlika v ceni popolnoma pripravljenega objekta tudi do 20 % ali več. Povečujejo se tudi tveganja. Razvijalec morda ne bo dokončal dela pravočasno in bo bankrotiral. Lahko se spremenita tudi politična situacija v državi in ugled regije. In kakovost opravljenega dela je lahko nižja od tiste, ki je navedena v pogodbi.

Da bi zmanjšali tveganja, boste morali opraviti temeljito pripravljalno delo, preveriti ugled razvijalca, razpoložljivost dokončanih objektov in skladnost njegove dokumentacije z lokalno zakonodajo;

Nakup nepremičnine, zastavljene s strani bank ali drugih upnikov. Finančna kriza v letih 2008–2014 v Grčiji, Španiji in drugih evropskih državah je povzročila zaseg številnih zgradb lastnikom za poplačilo dolgov. Če imate priložnost in znanje jezikov, potem lahko po preučevanju ponudb bančnih struktur najdete ustrezen predmet po relativno nizki ceni.

Hipotekarne nepremičnine so vedno cenejše.

Prejemanje dohodka iz oddajanja nepremičnin v najem

Kupiti hišo in več let čakati, da se njena vrednost poveča, je velik luksuz. Ves ta čas je treba objekt vzdrževati, vzdrževati v redu, plačevati davke in komunalne storitve. Posledica tega je, da stroški rastejo, dobiček je v negotovi prihodnosti. Oddajanje nepremičnine bo deloma pomagalo rešiti problem.

Statistika kaže, da je bilo vsaj 75 % vseh kupljenih nepremičnin kupljenih s tem namenom. In večina Rusov, ki poskušajo prihraniti denar, ne želijo porabiti "odveč", poskušajo samostojno rešiti vprašanja, povezana z iskanjem najemnika, zbiranjem denarja, čiščenjem, manjšimi in večjimi popravili.

Po mnenju strokovnjakov specializirane agencije, ki se ukvarjajo z izbiro strank za najem stanovanj ali zasebnih hiš, za svoje storitve prejmejo do 35% dobička. Za ta denar lastnik prejme:

preverjanje potencialnega najemnika in njegove plačilne sposobnosti;
pobiranje denarja od najemnikov;
registracija zavarovanja, sklepanje pogodb o opravljanju komunalnih storitev, plačilo davkov in drugih plačil;
preverjanje stanja predmeta: pohištvo, gospodinjski aparati, vodovod, stene, sosednje zemljišče;
čiščenje ozemlja, prostorov, vzdrževanje bazena, vrta, gredic itd. v pravilnem redu.

Če ste v drugi državi in ne poznate lokalne zakonodaje, jezika in običajev, je reševanje teh vprašanj na lastno pest težko in včasih nemogoče. Zato se namišljeni prihranki pri storitvah profesionalnega upravitelja spremenijo v izgube. Brezvestni najemniki, tatovi in prevaranti so povsod.

Pomembno je upoštevati, da se v večini evropskih držav prejemanje 3-5 % vrednosti nepremičnine na leto kot najemnina šteje za dober dohodek. Vračilo v 2-5 letih načeloma ne pride v poštev.

Tveganja pri vlaganju v tuje nepremičnine

Ne le ruski trg je podvržen vplivu kriz in nenehnih sprememb zakonodaje. Evropski, azijski in ameriški nepremičninski trgi imajo svoje značilnosti in nianse. Povsod lahko pričakujemo težave in težave, nepredvidene okoliščine in tveganja.

Med najpomembnejšimi tveganji so:

nepozornost na dodatne stroške: davki, obvezna plačila, pristojbine. Večina držav ima davek na nepremičnine ali nepremičnine v višini 40 % ali več. Pri prodaji predmeta boste morali plačati davek na dobiček oziroma dohodnino. Tako je v Franciji lastnik, ki je prodal stanovanje ali zasebno hišo, dolžan plačati 20% prejetega zneska kot davek;
gospodarsko stanje v posamezni državi. Kriza leta 2008, ki se je začela v ZDA, je največ škode prinesla evropskim državam: Grčiji, Italiji in Španiji. Nekoč priljubljena letovišča se soočajo s pomanjkanjem gostov. Poleg tega veliko ljudi raje najame sobe v velikih hotelih, kjer imajo vse, kar potrebujejo za udobno bivanje. Za zasebno vilo je treba najeti služabnike, kar pomeni dodatne stroške;
politična situacija. Zaradi pritoka beguncev v Evropo je regija postala neprivlačna za turiste. Nič manj težav ni povezanih z naraščajočo željo posameznih regij po osamosvojitvi, zlasti v Španiji. Rezultat: priljubljena letoviška mesta so zaradi protestov, splošnih stavk in napotitve vojaških enot postala nedostopna za tujce.

Tveganja, povezana z bivanjem na daljavo od vaše nepremičnine

Lastnik, ki se nahaja v drugi državi, morda kadar koli ne more dostopati do svoje lastnine. Zelo malo regij na svetu se lahko »pohvali« s politično stabilnostjo in odsotnostjo vojaških konfliktov na svojem ozemlju ali v bližnji tujini. Zaradi okoliščin, na katere investitor ne more vplivati, se lahko diplomatski odnosi med državami poslabšajo, celo do popolne prekinitve. V takih razmerah bo težko uporabljati svoj dom.

Za velik del držav Azije, Afrike in Latinske Amerike je značilna notranja nestabilna politična situacija s pogostimi menjavami vlad, parlamentov in voditeljev. In pogosto se novo obdobje vlade začne z razveljavitvijo prej sprejetih odlokov in zakonov. Situacije prisilnega odvzema nepremičnin, ki jih potrebuje »država« ali posebna politična sila, niso redke. V takšni situaciji bo težko ali nemogoče dokazati lastništvo.

Tveganja, povezana z vlaganjem v nelikviden predmet

Nepremičninskemu posredniku, ki ponuja to ali ono nepremičnino, ne morete povsem zaupati. Vse morate pregledati sami, potem ko natančno preučite lokalne razmere in infrastrukturo. Lahko nam verjamete na besedo, da je vila ali hotel v prvi vrsti na obali in neposredno gleda na plažo. Morda je to res, vendar je morje na tem mestu neprimerno za kopanje ali pa je v bližini ogromna bencinska črpalka z nenehnim hrupom in brnenjem avtomobilov.

Od nepremičninskega posrednika je potrebno pridobiti popolne izračune, vključno z naslednjimi podatki:

o stroških objekta, vključno z gradbenimi in zaključnimi deli, zagonom objekta, namestitvijo komunalnih naprav, nakupom pohištva in gospodinjskih aparatov;
o davkih na vseh stopnjah lastništva, tudi ob prodaji;
o predvidenem dobičku ob upoštevanju sezonskosti povpraševanja, stroškov vzdrževanja in servisa.

Samo če imate vse potrebne podatke, preučite ugled razvijalca ali prodajalca, lokalne zakone in zahteve, se lahko odločite za nakup nepremičnine. Pomembno si je zapomniti, da nakup zgradbe ni enak odhodu v supermarket po živila. Težko in včasih nemogoče je protestirati nad transakcijo in dokazati prisotnost goljufivih dejanj s strani razvijalca.

Prednosti vlaganja v nepremičnine na Mauritiusu

Med vsemi državami, ki aktivno privabljajo tuje vlagatelje, posebej izstopa Mauritius, majhen otok v Indijskem oceanu vzhodno od Madagaskarja. Nima kopenske meje z nobeno drugo državo in ni vojn v krogu 100 kilometrov od glavnega mesta. Podnebje je blago, zime ni, turiste lahko sprejmejo vse leto. Država aktivno išče sodelovanje in spodbuja uvajanje na trg objektov, ki izpolnjujejo najstrožje zahteve.

Prednosti vlaganja v nepremičnine na Mauritiusu se tu ne končajo. Za potencialnega investitorja so pomembni:

Možnost pridobivanja nepremičnin s strani tujih državljanov v last (freehold), kar Mauritius razlikuje od večine drugih otoških držav in tropskih letovišč, kjer je to nemogoče (kot so Maldivi, Sejšeli itd.);

Nakup predmetov v vrednosti več kot 500 tisoč dolarjev samodejno omogoča pridobitev dovoljenja za prebivanje na otoku ne le za samega investitorja, temveč tudi za njegove bližnje sorodnike (zakonec in otroci, mlajši od 18 let).

Preden prejme dovoljenje za prebivanje, ima nerezident pravico sklepati pogodbe o nakupu katere koli nepremičnine samo z razvojnimi podjetji. Toda to ima zelo velike prednosti:

Pred zagonom posebna komisija preveri kakovost vseh faz: od nabave gradbenega materiala do vgradnje žarnic in podstavkov. Investitor prejme objekt popolnoma pripravljen za obratovanje. Ni vam treba sami reševati težav v zvezi z zatesnitvijo razpok, barvanjem sten ali prenovo.

Poleg tega, če se v 10 letih od datuma prenosa nepremičnine na lastnika ugotovijo napake, nepopolnosti ali pomanjkljivosti, jih je razvijalec dolžan odpraviti na lastne stroške. V Rusiji lahko o tem le sanjamo;

Investitor prejme ne le stavbo samo, ampak v primeru nakupa stanovanjske nepremičnine v okviru IRS (Integrated Resort Scheme) vso potrebno infrastrukturo, vključno z rekreacijskimi površinami, igrišči za golf, plažami, restavracijami, parkirišči in privezi za jahte. In vse to mora prodajalec zagotoviti.

Prejmete potrebno opremo za udobno bivanje.

Če v gospodarstvo Mauritiusa ni mogoče vložiti 500 tisoč dolarjev ali več naenkrat, se lahko omejite na nakup majhne hiše ali vile v okviru programa Real Estate Scheme. Ta možnost ne zagotavlja ugodnosti za pridobitev dovoljenja za prebivanje, vendar takoj, ko znesek naložbe doseže 500 tisoč dolarjev, njen lastnik prejme dovoljenje za prebivanje na otoku.

Leta 2017 je otoška vlada prilagodila zakonodajni okvir glede nakupa nepremičnin s strani državljanov drugih držav. Od tega trenutka ima tujec pravico do nakupa vile v okviru posebnega projekta PDS ali sheme razvoja nepremičnin, ki vključuje prednostni razvoj ozemlja.

Naloga PDS je odstraniti s trga razvijalce in gradbenike, ki ne izpolnjujejo zakonskih zahtev in za katere se ugotovi, da so vpleteni v goljufije. Dovoljenja za gradbena dela podpisuje samo predsednik vlade osebno.

Odslej na Mauritiusu ne delajo nobenih razlik med lastniki dragih nepremičnin in lastniki majhnih stanovanj ali hiš. Pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe za kateri koli predmet plača lastnik samo 5% vrednosti predmeta kot pristojbino za registracijo. Pomembno: za nepremičnine, kupljene v okviru shem IRS ali RES, ne velja standard PDS.

Prej je lastnik, ki uporablja shemo IRS, v proračun plačal 70 tisoč ameriških dolarjev. Za uporabo sheme OVE je bilo treba plačati pristojbino v višini 25 tisoč ameriških dolarjev.

Pomembno je razumeti, da je bilo šele leta 2005 dovoljeno prodajati nepremičnine in zemljišča tujcem na otoku. Trg še ni prenatrpan ali pregret. Faza razvoja nove regije je še vedno v teku in obstaja možnost, da za relativno majhen denar dobite mesto v "raju" na zemlji. Mauritius nima težke industrije, velikanskih odlagališč in sosedov, ki preizkušajo težko orožje. Vse tukaj je ustvarjeno samo za spokojno sprostitev in razmišljanje o svetu.

V katere države ne bi smeli vlagati v letu 2018?

Če imate nekaj kapitala in ste ga odločeni porabiti za nakup nepremičnine v tujini, preberite nekaj priporočil, kje nikakor ne smete brati oglasov za prodajo določene nepremičnine:

Berlin, Nemčija

Tukaj ni sprejeto ali moderno imeti svoj dom. Skoraj vsi živijo v najetem stanovanju. Mnogi kot plus navajajo nemško pedantnost in usposobljenost družb za upravljanje. In mnogi menijo, da je to dovolj za vlaganje v nepremičnine prav tukaj, v geografskem in političnem središču Evrope.

Vendar je treba upoštevati naslednje. Berlin je relativno nedavno postal del Zvezne republike Nemčije. Tu se trg izenačuje z dražjim Münchnom ali Frankfurtom na Majni. Takoj ko se tečaji umirijo, lahko pričakujemo upad poslovne aktivnosti. In vlagatelji ne bodo prejeli aktivne rasti na gradbenem trgu, ampak običajno stagnacijo.

Pomembno je tudi upoštevati, da so v Nemčiji stroški komunalnih storitev, vzdrževanje stavb in objektov, provizije posrednikom in nepremičninarjem (do 10% stroškov);

Dubaj, ZAE

Glavno tveganje pri tem je politična nestabilnost regije. Države arabskega vzhoda so nenehno v konfliktu med seboj, na primer Iran in Savdska Arabija. In odnose z zunanjim svetom zaradi sumov financiranja terorizma težko imenujemo ugodni.

Za turiste je pomembno tudi, da se morajo tudi obiskovalci tukaj držati islamskih zakonov, kar bistveno omejuje možnosti za rekreacijo, ki jih ponujajo na primer Turčija ali Egipt. Za prebivalce Rusije oddaljenost države ni nič manj pomembna. Letala letijo samo iz prestolnice. Lahko traja več kot en dan, samo da pridete do svojega doma.

Katar in Kuvajt, ki nenehno trpita zaradi vseh vojn in prerazporeditve lastnine v regiji, poskušata na kakršen koli način konkurirati bolj razvitima Dubaju in ZAE. Svetovno prvenstvo v nogometu bo leta 2022 v Katarju. Pričakujemo lahko, da bodo turisti pokazali povsem naravno zanimanje za to državo in spremenili svoje prioritete pri izbiri počitniškega kraja;

Jugovzhodna Azija (Vietnam, Tajska)

Tuji investitorji pri nas nimajo nobenih privilegijev pri pridobitvi vizuma, stalnega prebivališča ali državljanstva. Na tržnici je gneča, turistov je veliko, a ponudbe je še več.

Dejavniki so tudi oddaljenost regije od pomembnega dela tradicionalnih turističnih poti, dvig cen izletov po devalvaciji rublja in bližina Severne Koreje z njenimi ambicijami pridobiti in uporabiti jedrsko orožje;

Evropa (Španija, Katalonija, Ciper itd.)

Investitor postane neposredno odvisen od zanimanja turistov za to regijo. Hkrati pa so želje in prioritete množice dopustnikov zelo nedosledne in nepredvidljive. Nič manj pomembna pa ni situacija v Evropi, nesoglasja med članicami EU glede vprašanj migracij, morebitna opustitev schengenskega vizuma in območja ter uvedba kvot za namestitev beguncev iz Afrike in Azije.

Naraščajo tudi trendi ločevanja številnih regij od metropole, kar ne prispeva k politični stabilnosti. Turisti so odrezani od tradicionalno privlačnih mest (Barcelona). Če govorimo o sredozemski obali, potem so stroški nepremičnin tukaj takšni, da lahko samo sanjamo o povračilu. Poleg tega so ozemlja, privlačna za naložbe, že dolgo razdeljena in pripadajo generacijam knežjih družin in plemiških družin. Naključnemu kupcu bodo ponudili nekaj, kar med domačini že desetletja ni vzbujalo zanimanja.

Rezultati, zaključki

Vlaganje v tuje nepremičnine ni način za ustvarjanje dobička tukaj in zdaj. Projekt se bo izplačal šele čez leta in desetletja. Če imate milijon dolarjev na razpolago in si resnično želite kupiti »hišo« na morski obali, razmislite o naslednjem:

politične razmere v državi in regiji, obstoj dobrososedskih odnosov z Rusijo, odsotnost nesoglasij kratkoročno in dolgoročno. Zelo neprijetno bo, če bo vodstvo države gostiteljice Rusom v celoti ali selektivno prepovedalo vstop na svoje ozemlje, da bi zadovoljilo neke politične ambicije;
eksplicitne in skrite davke, pristojbine, provizije. V iskanje predmeta je treba vključiti lokalnega odvetnika ali nepremičninarja, vendar s predhodnim preverjanjem njegovega ugleda. Če je bila nepremičnina prej oddana v najem, poskusite ugotoviti, zakaj se prodaja, kakšen dobiček ali izgubo je imel prejšnji lastnik in zakaj;
Ne podpisujte kupoprodajne pogodbe, dokler si hotela, vile ali vašega bodočega doma osebno ne ogledate. Ne zadovoljite se s fotografijami in zagotovili, da je vse v redu, da je bilo "še leto nazaj" to najprestižnejše počitniško mesto na celi obali;
izberite hišo, v kateri bi želeli živeti sami. Upoštevajte razpoložljivost infrastrukturnih objektov, ne le zabavnih. Če so okoli le restavracije in igrišča za golf, ne pa niti ene trgovine ali zdravstvene ustanove, če je najbližje naselje oddaljeno več kot uro vožnje z avtomobilom, zavrnite nakup. Prvih nekaj dni je samota prijetna. Takrat boste morali reševati osnovne vsakdanje težave, kar ni vedno enostavno.

Izberite previdno, pretehtajte prednosti in slabosti. Investirajte pametno. In potem ne boste samo uživali v počitnicah na najboljših obalah sveta, temveč boste prejeli tudi oprijemljive dobičke od svoje lastnine.

02.07.2016 07:10 20934

"Hiša v tujini" - rad bi, ampak kako?

Nakup nepremičnine v tujini je ena najbolj zanesljivih naložb. Strokovnjaki pogosto govorijo o tem: investitor prejme vir rednega dohodka in prijeten bonus - priložnost, da zapusti vsakdanji vrvež in se mirno sprosti v svojem domu s pogledom na morje. Toda za mnoge fraza "vila v Španiji" še vedno zveni kot lepe sanje, s temi sanjami ljudje že vrsto let živijo v utesnjenem Hruščovu: "Rad bi, ampak kako?" Kako ovrednotiti trg, ustvariti strategijo, se spopasti z lokalnimi davki in začeti služiti? Kaj je bolje - najem ali špekulativni nakup? In končno, v katerih državah je zdaj bolje vlagati v nepremičnine? O tem je za poslovni informacijski center podrobno povedal vodja prodajnega oddelka turško-ukrajinskega investicijsko-gradbenega podjetja Hayat Estate Vitaly Yakovlev.

- Vitaly, ali se danes splača vlagati v tuje nepremičnine?

Ne poznam časa, ko ne bi bilo treba vlagati v nepremičnine. Zdi se, da je ta trg samo kamenje in opeka, v resnici pa se nenehno razvija. In krizni čas je v naših glavah: govorijo nam, da je v državi kriza, in tako mislimo. Kriza ne pomeni, da imajo ljudje manj denarja, pomeni, da imajo v nekem trenutku nekateri manj denarja, drugi pa več. Vprašanje je treba zastaviti takole: kje je trenutno donosno in zanesljivo vlagati denar v nepremičnine? V nasprotnem primeru lahko preprosto "zamrznete" svoj denar ali izgubite del denarja.

- S koliko kapitala lahko začnete ta posel?

Če imate 2 tisoč dolarjev, je to vaše predplačilo in seveda določen stabilen dohodek v tuji valuti. Za vas bo možno urediti obročno odplačevanje, ter možnost pridobitve kredita. Ni dejstvo, da boste za ta dom plačali celoten znesek; morda ga boste želeli prodati naprej, ko se bo cena zvišala. Če s tem zaslužiš, pojdi in kupi drugo nepremičnino.

- Katere države so po vaših opažanjih v trendu?

Najbolj privlačne države za naložbe so danes po mojem mnenju najprej Turčija, nato Španija, Tajska. Zelo zanimiva je postala smer Južni Ciper. In države, kot so Črna gora, Albanija in Hrvaška. Vsaka država ima svoje vstopne pogoje in svoje cene.

Če ima oseba omejen proračun, vendar želi kupiti stanovanje na prvi liniji morja ali zaslužiti z gradnjo, potem to Turčija.

Za Španijo je boljša dolgoročna naložba kupiti zdaj in prodati čez 10-15 let, ko se nepremičnine v tej državi normalizirajo. Kajti španski trg v zadnjih dveh letih kaže le trend rasti. Pred tem je padal skoraj deset let.

Če upoštevamo Tajska, potem je tukaj seveda najugodnejša cena najema - to je dobra država za nakup in najem. Za vlagatelje obstajajo zajamčeni programi najema: oseba preprosto kupi nepremičnino, jo da družbi za upravljanje in prejme svoj dohodek. Toda tukaj, da bi se lahko sprostili v svojem stanovanju, boste morali plačati denar - to je posel. Obstajajo zajamčene najemnine pri 6% letno, 10% in celo 13,7% - vendar je to naložba za 15 let. Za investitorja je to zelo priročno, ni vam treba razmišljati o amortizaciji stanovanja, strankah, čiščenju, davkih.

Južni Ciper je država, ki je zdaj na prvem mestu med potencialnimi investitorji, ki želijo z nakupom nepremičnine pridobiti bodisi drugo državljanstvo, bodisi dovoljenje za stalno prebivanje ali pridobiti dovoljenje za prebivanje (dovoljenje za prebivanje). Zakaj? Ker je Ciper del Evropske unije. V Turčiji in Črni gori ob nakupu nepremičnine tudi takoj, v dveh tednih, dobiš dovoljenje za bivanje za eno leto za celotno družino. Na Cipru veljajo enaki pogoji za nakup katere koli nepremičnine do 300 tisoč evrov. Ampak to je dovoljenje za prebivanje v državi EU in z njim že lahko potuješ po Evropi brez vizumov. Odpirajo se odlični obeti. In če odprete stalno prebivališče na Cipru, bo še več priložnosti. Poleg tega je vaše stalno prebivališče doživljenjsko, na Ciper boste morali leteti le enkrat v dveh letih. To pomeni, da otok pred vami praktično ne ustvarja nobenih pogojev.

Za velike stranke obstaja zanimiv naložbeni program - v lokalni banki položite 2,5 milijona evrov in v 3 mesecih prejmete državljanstvo. Hkrati tega denarja ne daste ciprskemu gospodarstvu, za razliko od na primer Malte, kjer boste za potni list državi preprosto morali nepreklicno dati 300-400 tisoč evrov. Tukaj lahko varno prejmete potne liste za vso družino in po 3 letih lahko varno prodate svojo lastnino, tako da ostane samo stanovanje vredno 500 tisoč - to bi moralo biti vaše prebivališče na Cipru.

Kaj je še pomembno za potencialnega investitorja vedeti o Cipru - tukaj so našli ogromno nahajališče plina in njegov industrijski razvoj se bo začel leta 2019. Obseg rezerv je 300% BDP države. Na otok bodo prišle največje naftne in plinske družbe. Poleg tega je bila na Cipru odobrena gradnja največjega igralniškega letovišča v Evropi.

- Zakaj so nepremičnine v Črni gori in Albaniji privlačne za investitorje?

No, poglej. Vse naše stranke želijo predvsem kupiti nepremičnino ob morju. Turčija, Ciper, Španija so sredozemske obale. Kar razlikuje države Balkanskega polotoka - Albanijo, Črno goro in Hrvaško - je, da ležijo na jadranski obali. To je drugo morje, druga narava. Črna gora je na splošno zelo kompaktna država - tam so tako lepa zalivska mesta, kot so Budva, Bar, Kotor. Tam je udobno živeti in si v središču Evrope. Črna gora Zdaj sem oddal prošnjo pri Natu. Nepremičnine v tej državi se gibljejo od 1.600 evrov na kvadratni meter. Stanovanje 1+1, veliko približno 50-60 kvadratnih metrov, lahko stane od 75 tisoč evrov. Da, to ne bodo tako razkošni kompleksi kot na Tajskem ali v Turčiji, vendar bo to stanovanje 800 metrov od obale, nočno življenje Budve bo pred vami.

Hrvaška, seveda pa je tako po življenjskem standardu kot tudi po cenah nepremičnin najbolj razvita in najdražja med temi tremi državami. Črna gora gre po poti Hrvaške in mislim, da bo v 5-10 letih zrasla na njeno raven.

Albanija so jo naši rojaki povezovali z mafijo in do nedavnega nihče niti pomislil ni, da bi bila država lahko zanimiva z vidika turističnega posla in nakupovanja tamkajšnjih stanovanj. Pravzaprav je Albanija država, kjer lahko zdaj kupite stanovanje na prvi liniji ob morju v majhnem kompleksu bodisi v Sarandi ali Vlori za 50-60 tisoč evrov. In to bo veliko stanovanje, okoli 1000 evrov na kvadratni meter, medtem ko je minimalni strošek opremljanja stanovanja 1-1,5 tisoč. In imate že pripravljeno stanovanje 50 metrov od Jonskega morja: tja lahko pridete sami in se sprostite. Ja, seveda, infrastruktura je zdaj na ničelni ravni - to ni Turčija s svojimi luksuznimi cestami in storitvami. Toda Albanija je šele na začetku za vlagatelje, zemljišča na prvi črti morja so vedno omejena in v tej državi danes obstaja možnost nakupa stanovanj.

- Vitalij, kako lahko uresničiš svoje sanje o "vili v Španiji"?

Vrhunec je dekoracija te vile. V Španiji, če želite kupiti zemljišče, morate razumeti, da morate ob nakupu parcele plačati davek v višini 21%. In to ni malo. Ko boste na svoji parceli zgradili vilo, boste morali plačati tudi 10% DDV za to vilo ali za katero koli drugo nepremičnino. In plus približno 3% zneska - vsi stroški transakcije: odvetnik, notar.

Strankam svetujemo, da poiščejo parcele v lasti gradbenikov, saj so ti namesto vas že plačali zemljiški davek. In ta razvijalec bo zgradil vilo za vaš projekt; na spletu boste lahko opazovali in nadzorovali ta proces. Od 9 do 12 mesecev je povsem mogoče narediti čudovito vilo na različnih območjih: od Playa de Aro na meji s Francijo do Costa Blanca, Alicante, Malaga. Danes v Španiji ni problem zgraditi nepremičnine. Od pol milijona evrov že lahko razmišljate o takšnem nakupu. Lokalne banke izdajajo posojila nerezidentom, obrestna mera je okoli 4% na leto. Morate pa dokazati svoj dohodek in svoj življenjski standard. No, za pridobitev dovoljenja za prebivanje v Španiji potrebujete dodatna sredstva in ne kredita.

Rad bi omenil, da je pri zahtevah strank po stanovanju zdaj na prvem mestu Alicante, kjer je razmerje med ceno in kakovostjo zelo primerno: od 120 do 130 tisoč evrov si lahko omislite dobra stanovanja v novih kompleksih v območju 300 -400 metrov od morja. Na drugem mestu je regija Katalonija.

- Kako je z najemom stanovanj v Španiji?

Za najem je bolje kupiti stanovanja v dveh najbolj priljubljenih turističnih regijah: Barceloni in Kanarskih otokih. So pa zelo visoke kazni, če se odločite z najemnino služiti »na črno«. Vendar pa je zakonito početje drago. Včasih pride do absurda: če običajno stanovanje v Barceloni - ne v središču - lahko stane 150 tisoč evrov, lahko stanovanje z dovoljenjem za najem stane 250 tisoč. Te licence je zadnje čase zelo težko dobiti. Zato morate poiskati družbo za upravljanje z licenco za najem.

- Kaj se zdaj dogaja na trgu nepremičnin na Tajskem?

Tajski trg je jasen primer, da je nepremičninski trg živ in se na njem nenehno nekaj dogaja. Ko je rubelj pred dvema letoma devalviral, so Rusi začeli množično prodajati svoje nepremičnine na Tajskem s 50-60-odstotnim popustom - stanovanje bi lahko kupili za 25 tisoč dolarjev. Tako so sesuli trg in cene. Razvijalci so prenehali graditi - cena stanovanja v njihovem kompleksu je bila veliko višja, kot bi jo lahko kdo kupil na sekundarnem trgu od istega Rusa. To je trajalo dobesedno eno leto, leto kasneje so mesto Rusov prevzeli Francozi, ki zdaj zasedajo vodilni položaj v naložbah v nepremičnine, poleg tega prihajajo še Kitajci. Tajska za njih ni več le dopust, ampak tudi naložba. Ker na Tajskem se gradijo res zelo kul kompleksi. Najpomembnejši kraji sta Phuket in Koh Samui. Obstajajo stalne stranke za najem, pretok turistov je vse leto. Po vašem stanovanju bo nenehno povpraševanje.

Cene nepremičnin tukaj ne padajo več, ampak počasi rastejo: Pattaya se začne pri 40-45 tisoč dolarjih - brez zajamčene najemnine bo garsonjera približno 35 kvadratnih metrov, na Tajskem pa so se naučili razdeliti življenje prostora zelo učinkovito. Naložbe pod zajamčeno najemnino se začnejo od 63 tisoč dolarjev, vendar bodo to stabilna plačila. Na otokih v novih kompleksih na obali se ček začne od 120 tisoč dolarjev, če se želite preseliti in vam ni treba biti blizu morja - na primer v središču Phuketa lahko kupite dobro mestno hišo za 100-110 tisoč dolarjev in to ni več stanovanje velikosti 35 kvadratnih metrov. Na Tajskem ni davka na nepremičnine, ni dovoljenja za prebivanje, tja lahko pridete z različnimi vizami: delovnimi, študentskimi, gostujočimi in tam ostanete le občasno spreminjate te vizume. Otoki imajo dobro infrastrukturo, odpirajo se britanske šole – torej se bodo otroci lahko učili angleščine. Glavni razvijalci na Tajskem so danes tajska in norveška podjetja. Med kupci je veliko Kitajcev.

- Kakšno dinamiko cen in stanje na trgu nepremičnin opazimo v drugih državah?

V Turčiji kljub vsem katastrofam cene nepremičnin rastejo, razvijalci pa se ne ustavijo. Na primarnem trgu se cena kvadratnega metra začne pri 600 evrih - gre za nove komplekse kilometer od morja. Največji odstotek rasti ima Istanbul in tu so velike perspektive - gradi se tretje letališče, ki bo eno največjih v Evropi. Naprodaj je veliko število hotelov na turški obali. In zdaj je eden glavnih investitorjev, ki tukaj kupuje hotele, ZDA. Kitajski investitor še ni odkril Turčije, prepričan pa sem, da bodo sem kmalu prišle tudi investicije iz Srednjega kraljestva.

V Španiji je, kot sem že rekel, prišlo tudi do rahlega dviga cen. Ciper – sprva cene tam niso bile nizke, zdaj pa je Ciper bolj privlačen za investitorje, saj so bistveno izboljšali kakovost gradnje. V Črni gori je tendenca rasti cen ob obali. Vse države, o katerih govorimo, so zanimive z vidika, da tam rastejo cene in so sprejemljivi pogoji za tuje vlagatelje.

- Kako ocenjujete kakovost gradnje v teh državah?

Turki so eni najboljših gradbenikov, po obsegu zasedajo tretje mesto - pred njimi so le ZDA in Kitajska. Imamo tak koncept kot "stanovanje po graditeljih", kjer boste še vedno morali porabiti denar za popravila. Turčija je to pred mnogimi leti opustila in zdaj vam stanovanje oddajo že pripravljeno, pogosto s pohištvom in aparati. V fazi gradnje bo razvijalec naredil vse za vas. Tajska se po kakovosti povsem lahko kosa s Turčijo, v novih kompleksih pa so stanovanja samo na ključ.

V Španiji lahko kupite stanovanje tudi po gradbincu, večinoma pa se stanovanja po ceni 200 tisoč evrov oddajajo tudi prenovljena, lahko tudi s paketom pohištva. V Črni gori bodo končane tudi notranje prenove.

- Kako donosen je špekulativni nakup na primer v Turčiji?

Razlika v ceni v fazi projekta in gotovih stanovanj se lahko giblje od 20-50% ali več. V Alanyi, na prvi liniji v fazi temeljev, je cena lahko 1000 evrov na kvadratni meter, ko bo to stanovanje pripravljeno in dostavljeno, pa bo stalo 2000 tisoč evrov na kvadratni meter.

- Kaj bi lahko svetovali tistim, ki nameravajo kupiti tuja stanovanja?

Če človek razmišlja o naložbi v nepremičnino v tujini, si mora najprej odgovoriti na vprašanje: "Zakaj želim kupiti to stanovanje ali hišo?" Zahteve so različne, nekdo se želi preseliti za stalno prebivališče, nekdo želi zaslužiti velik denar, nekdo potrebuje majhen, a stabilen dohodek - in vse to so različne nepremičnine: po lokaciji, po ceni, po dizajnu itd.

Hvala za intervju!

Večina udeležencev na nepremičninskem trgu se strinja, da je lokacija glavni dejavnik uspešne naložbe. Tranio je analiziral dinamiko cen nepremičnin v 26 evropskih mestih od leta 2008 do 2016 in ugotovil, kje je v letu 2017 najbolje kupiti nepremičnino.

Zaslužiti denar

Za kratkoročne naložbe strokovnjaki Tranio priporočajo izbiro trgov, ki so na začetku faze okrevanja. To so lokacije, kjer so cene v zadnjih letih najprej močno padle, v zadnjem času pa so začele rasti in imajo še vedno velik potencial rasti. Na takšnih trgih se splača ukvarjati s projekti prenove: kupiti poceni nepremičnino, jo prenoviti in čez leto ali dve prodati po višji ceni zaradi naraščajočih cen in pribitkov za prenovo. Prav tako lahko kupite nepremičnino v fazi gradnje za špekulativno nadaljnjo prodajo.

Študija Tranio je pokazala, da bi osem evropskih mest imelo koristi od teh strategij v letu 2017: Bukarešta, Madrid, Barcelona, Sofija, Dublin, Bratislava, Lizbona in Varšava.

Eden najbolj obetavnih trgov v Evropi v letu 2017 je Bukarešta, saj so po podatkih romunske spletne strani Imobiliare.ro od leta 2008 do 2016 cene stanovanj v tem mestu padle za 35,4 % – s 1771 na 1144 evrov/m². V letih 2015–2016 je trg začel okrevati. Po analitiki Financial Timesa je leta 2015 prodaja stanovanj v Romuniji dosegla najvišjo raven od leta 2007. Strokovnjaki Imobiliare.ro ugotavljajo, da so se cene stanovanj v Bukarešti od septembra 2015 do septembra 2016 zvišale za 5%. Pozitivno dinamiko na trgu podpira gospodarska rast: leta 2015 je BDP države zrasel za 3,7 % (eden najboljših kazalnikov v Evropi) .

Vendar pa Bukarešta ni najbolj priljubljena destinacija med mednarodnimi investitorji. Po mnenju Trania bosta najbolj vroča trga v letu 2017 Madrid in Barcelona. Po podatkih španskega portala Idealista.com so od leta 2008 cene v španski prestolnici padle za 23,3 % in začele rasti šele leta 2015. V tretjem četrtletju 2016 so se tu stanovanja v povprečju prodajala za 2.902 evra/m². Nepremičnine v Barceloni so začele padati cene leta 2007, lokalni trg pa je leta 2013 dosegel dno. V tretjem četrtletju 2016 je kvadratni meter v mestu stal 3667 evrov, kar je 13,1 % manj kot leta 2008. Špansko gospodarstvo raste, brezposelnost upada, hipotekarne obrestne mere ostajajo nizke in povpraševanje po stanovanjih narašča. Vse to bo prispevalo k rasti cen nepremičnin v državi, Madrid in Barcelona pa bosta po stopnjah rasti pred drugimi regijami.

Za tiste, ki imate raje cenejše nepremičnine, je Sofia primerna. Po podatkih bolgarske spletne strani Imoti.net so cene nepremičnin pri nas padle v povprečju za 20,1 % – s 570 evrov/m² v letu 2008 na 450 evrov/m² v tretjem četrtletju 2016. Sofijski trg okreva in kupci postajajo vse bolj aktivni. Nadaljnja rast cen bo podprta z nizkim obsegom gradnje .

Tudi cene stanovanj v Dublinu so od leta 2008 do 2016 močno padle – za 18 %. Lokalni trg je začel okrevati leta 2013, od takrat pa so se nepremičnine v irski prestolnici podražile za 32 %. Tu pa je še vedno potencial za rast, saj cene niso dosegle vrha iz leta 2007. Po podatkih spletne strani Numbeo so stanovanja v središču Dublina na voljo za povprečno 5 tisoč evrov/m² – dražje kot na drugih okrevajočih trgih.

Poleg tega obstaja potencial rasti na trgih Bratislave in Lizbone, kjer so bile cene v letu 2016 za 7,8 oziroma 7,0 % nižje kot v letu 2008 – oba trga sta leta 2014 začela oživljati. Po podatkih statističnih uradov Slovaške in Portugalske od tretjega četrtletja 2016 stanovanja v Bratislavi stanejo 1818 evrov/m², v Lizboni pa 1308 evrov/m².

Rast v letu 2017 lahko pričakujemo tudi od varšavskega trga. Po podatkih Nacionalne banke Poljske (Narodowy Bank Polski) so od leta 2008 do 2016 cene v mestu padle za 13,9 % – z 2314 na 1992 evrov/m². Portal Trading Economics napoveduje rahlo znižanje cen poljskih nepremičnin v letu 2017, nato pa naj bi se cene do leta 2020 vrnile na raven iz leta 2016 . Hkrati so drugi strokovnjaki (na primer Knight Frank) veliko bolj optimistični glede leta 2017 in pričakujejo, da se bodo cene na Poljskem na splošno in še posebej v Varšavi v prihodnjih mesecih dvignile: hipotekarne obrestne mere v državi ostajajo nizke, prebivalstvo pa in povpraševanje po stanovanjih narašča .

Med svetovno krizo pred osmimi leti so cene padle tudi v drugih evropskih mestih. Tako so se po podatkih agencije Ober-Haus nepremičnine v Vilni in Talinu od leta 2008 do 2009 pocenile za 30 %, v Rigi pa za 42 %. Že leta 2010 so ti trgi začeli okrevati in od tretjega četrtletja 2016 stanovanja v Talinu stanejo 40% več kot leta 2008. V prihodnjih letih se na litovskem trgu pričakuje znižanje cen (napoved Trading Economics).

V Budimpešti je minil ugoden trenutek za špekulacije na nepremičninskem trgu. Cene so se tu znižale od leta 2010 do leta 2014, nato pa so začele rasti: leta 2016 so stanovanja v madžarski prestolnici stala 25% več kot leta 2008.

Cene stanovanj v Zagrebu in Varšavi so se v letih 2008–2016 pocenile za 25 oziroma 14 %. Hkrati mesta niso bila uvrščena na lestvico najprivlačnejših trgov za naložbe v letu 2017, saj po napovedih Trading Economics rasti cen na Hrvaškem in Poljskem v letih 2016–2020 ne gre pričakovati.

V Atenah se je razvila posebna situacija: indeks Banke Grčije kaže, da so od leta 2008 cene v mestu padle za 43,8% in se ne bodo dvignile. Če pa bo vlada nadaljevala svojo politiko nizkih hipotekarnih obrestnih mer, bo grški trg v bližnji prihodnosti dosegel dno in Atene bi lahko postale eden najbolj vročih trgov v Evropi.

Za ohranitev kapitala

Tisti, ki se bojijo tvegati in imajo raje zanesljive, dolgoročne naložbe, naj vlagajo v najemne nepremičnine na stabilnih trgih. Kot je pokazala študija Tranio, se cene stanovanj med krizo niso znižale oziroma so se nekoliko znižale v šestih evropskih mestih: Berlinu, Londonu, Dunaju, Stockholmu, Helsinkih in Luksemburgu. Po mnenju podjetja Trading Economics bodo cene stanovanj na teh trgih rasle vsaj do leta 2020.

Berlin, Dunaj in London so edine evropske prestolnice, v katerih so cene stanovanj od leta 2008 do 2016 nenehno rasle. Najbolj sta odraščala v Berlinu. Po izsledkih študije Investitionsbank Berlin in po poročanju spletne strani Wohnungsboerse.net so se nepremičnine v nemški prestolnici po krizi podražile za 2,9-krat (ali za 186,5 %) – s približno 1610 evrov/m² na 4613 evrov/m². Nepremičninski razcvet v Berlinu v zadnjih letih je poganjalo več dejavnikov: število prebivalcev se je povečalo, brezposelnost se je zmanjšala , Hipotekarne obrestne mere so padle na rekordno nizko raven (1 % na leto), obseg gradnje pa ni zadostil naraščajočemu povpraševanju. Vlagatelje je v nemško prestolnico pritegnil tudi razvit lokalni najemniški trg: 80 % Berlinčanov najema stanovanja. Po mnenju mnogih strokovnjakov bo v prihodnjih letih povpraševanje v Berlinu, zlasti na primarnem trgu, še naprej presegalo ponudbo, cene pa bodo še rasle.

Od leta 2008 do 2016 so se cene v Londonu zvišale za 84 %. Po podatkih finančne družbe Nationwide so cene stanovanj v britanski prestolnici s povprečnih 300.000 evrov v letu 2008 narasle na 560.000 evrov v tretjem četrtletju 2016. Po podatkih Numbea stane kvadratni meter v središču Londona 18.000 evrov. . Od konca leta 2016 so na primarnem trgu v osrednjih delih mesta stanovanja na voljo 15-25% ceneje , kot pred junijskim referendumom o izstopu države iz EU. Padec leta 2016 je bil opažen tudi v sekundarnem segmentu luksuznih nepremičnin v Londonu, vendar so se nepremičnine v mestu na splošno podražile: po podatkih Knight Frank in Nationwide so se cene v drugem četrtletju medletno povečale za 5–7%. Leta 2017 bo londonski trg najverjetneje stagniral (dinamika naj bi se gibala od −1 do +1%), od leta 2018 pa bodo cene pri nas spet začele rasti. . Potencial za rast je še posebej velik na obrobnih območjih v bližini prihajajočih postaj Crossrail.

Kot kaže indeks cen stanovanj Avstrijske narodne banke (Oesterreichische Nationalbank), so se stanovanja na Dunaju v letih 2008–2016 podražila za 70,7 %. Po podatkih spletne strani Immopreise.at kvadratni meter v mestu stane od 4.000 do 11.000 evrov. . Dunajski trg je podoben berlinskemu: tukaj 80 % prebivalcev najema stanovanja, mednarodni investitorji pa aktivno kupujejo lokalne nepremičnine za najem . Zelo verjetno je, da bodo hipotekarne obrestne mere v Avstriji v letu 2017 ostale nizke (2-3 % na leto), povpraševanje pa bo še naprej presegalo ponudbo, zato lahko pričakujemo, da bodo cene nepremičnin na Dunaju še naprej rasle.

Tri druga mesta, ki jih je pregledal Tranio, so med letoma 2008 in 2016 prav tako zabeležila dvomestno zvišanje cen, vendar so v nekaterih letih doživeli upad.

Kot na primer kaže indeks cen švedskega centralnega statističnega urada (Statistiska centralbyrån), so se stanovanja v Stockholmu od leta 2008 podražila za 63,7 %. Cene so stalno rasle, razen v letu 2011, ko so cene stanovanj v primerjavi z letom 2010 padle za 1,3 %. Po podatkih spletne strani Svensk Mäklarstatistik so konec leta 2016 stanovanja v središču Stockholma stala povprečno 9.500 evrov/m². .

Cene v Helsinkih in Luksemburgu so se zvišale za več kot 30 %. V glavnem mestu Finske so rahel upad zabeležili le v letu 2014. Po podatkih spletne strani Asuntojenhinnat.fi kvadratni meter v mestu v povprečju stane 4.514 evrov . V Luksemburgu so se cene znižale šele leta 2009, kvadratni meter v osrednjih predelih pa je bil konec leta 2016 ocenjen na 7.500 evrov (podatki Numbeo) .

Znatno povečanje (+62,8 %) od leta 2008 je bilo zabeleženo v Kopenhagnu. Toda mesto ni bilo vključeno v lestvico naložbenih trgov leta 2017, ker so cene padle v letih 2009 in 2011, Trading Economics pa napoveduje padec danskega nepremičninskega trga do leta 2020.

Tudi Pariz je dolgoročno pokazal rast (+27,9 %), vendar je v nekaterih letih na trgu francoske prestolnice prišlo do padca: cene so se znižale v letih 2009 in 2012–2014. Pričakujemo lahko, da se bodo nepremičnine pri nas v prihodnjih letih podražile: prodaja stanovanj raste, a obseg gradenj še ne dohaja povpraševanja. Hkrati so hipotekarne obrestne mere v letu 2016 dosegle zgodovinsko najnižjo raven (povprečno 1,1 % za posojila za 10 let od decembra 2016) .

V letu 2017 vlagateljem priporočamo razpršitev tveganj in razporeditev kapitala po različnih trgih. Priporočamo, da večino sredstev (70 %) investirate v nizko tvegane projekte z donosom 4-5 % letno. Mikrostanovanja (20–30 m² stanovanja) v velikih nemških mestih so idealna za takšne naložbe. Zaradi mikroformata so tovrstna stanovanja za najemnika poceni (približno 400 evrov na mesec), lastniku pa zagotavljajo večji dohodek od najemnine na kvadratni meter.

Preostala sredstva (30%) lahko vložite v prenovo v Španiji. Donosnost takih projektov je 12–15%. Posebej ugoden trenutek za vstop na trg je nastopil v Barceloni - cene stanovanj v mestu so še daleč od vrha, medtem ko primanjkuje novogradenj, obrestne mere za posojila so padle na minimum, cene pa bodo v prihodnjih letih rasle. .

Kdor razumno pristopa k vlaganju v tuje nepremičnine, se mora zavedati, da obstaja cel segment trga – nepremičnine z zajamčenimi donosi, ko vložena sredstva lastniku prinašajo fiksni letni prihodek od najemnin. Razmislimo, kateri predmeti so danes v trendu - in lahko prinesejo največji dohodek.

Na kratko o glavnem

Eden glavnih trendov na tujem nepremičninskem trgu v zadnjih letih je bil prehod od čustvenih transakcij k racionalnim: kupci danes ne razmišljajo le o veselju in udobju, ki jim ga bo prinesel »drugi dom« v tujini, ampak tudi o njegova donosnost in dobiček, ki ga je mogoče pridobiti v prihodnosti.

Poznavalci ugotavljajo, da je iskanje nepremičnin, ki bodo zagotavljale dohodek, danes ena od prednostnih zahtev potencialnih igralcev na tujem trgu. Nestabilna geopolitika, nezaupanje v bančni sistem, visoka inflacija in nihanje tečajev privabljajo vse več vlagateljev v donosen nepremičninski sektor. In to niso več samo podjetniki, ki se aktivno ukvarjajo s hotelirstvom ali gostinstvom in pridobivajo ustrezne prostore.

Shema za pridobitev dohodka od kupljene nepremičnine s statusom "zajamčene donosnosti" je zelo preprosta. Kupec sklene pogodbo z družbo za upravljanje, ki je pogosto oddelek razvijalca. Ona pa izvaja celotno paletostoritve oddajanja nepremičnin zanesljivim najemnikom.Glavna merila za donosen posel za lastnika so: garancija dohodka, čas njegovega prejema, pogoji za izstop iz projekta in likvidnost nepremičnine v primeru nujne prodaje. Obdobje zajamčene donosnosti je odvisno od številnih dejavnikov in se lahko giblje od enega leta do 10 let. Kot lahko ugibate, so najpogostejše pogodbe s krajšim »garancijskim rokom« in večja kot je donosnost, sorazmerno nižja je tudi časovna doba pogodbe.

Kakšne garancije?

Prva stvar, ki pritegne kupce k naložbenim nepremičninam v tujini, je zajamčen dohodek v tuji valuti za določeno časovno obdobje, ki močno presega obrestne mere za devizne depozite v ruskih bankah. Na trgu je veliko možnosti in držav, velika izbira projektov z možnostjo izstopa iz transakcije brez izgub ali celo z dobičkom ob nadaljnji prodaji. Zato je razmeroma varna in enostavna naložba. Glavna stvar je, da so v pogodbi navedeni vsi osnovni pogoji: za koliko časa je zagotovljena garancija dohodka od najema, izračuni stopenj in dobička, možnost ponovnega odkupa nepremičnine itd.

Povprečni donosi

Praviloma bo znesek dobička od "varne naložbe" znašal 3-7% letno vrednosti nepremičnine. 10% velja za visoko stopnjo, vendar takšno donosnost prinaša omejen seznam predmetov, o katerih bomo govorili kasneje. Investicije v gradnjo lahko prinesejo tudi do 30 %, odvisno od države in njenega davčnega sistema, vendar je to dražja, dolgoročnejša in tvegana naložba, ki je brez posveta z odvetnikom in nepremičninarjem ni mogoče.

Nakup tuje nepremičnine z zajamčenim dohodkom je priporočljiv tako za premožne kupce, ki želijo »razbremeniti« svoj naložbeni portfelj, kot za tiste, ki imajo prihranke in jim ni treba stalno prebivati tam, kjer se nahaja kupljena nepremičnina. In tudi - za previdne vlagatelje, ki ne razmišljajo o shemah, povezanih z visokim tveganjem, start-upih ali tveganih projektih, na katerih lahko hitro in veliko zaslužijo - in nič manj hitro izgorejo.

Pravilno izbrana tuja nepremičnina bo vedno vredna, vendar morate razumeti, da dober izdelek ne bo poceni. Tistim, ki so omejeni s sredstvi, strokovnjaki priporočajo, da si ogledajo ruski trg, saj so stroški tujih nepremičnin precej visoki.

Prednosti in slabosti

Prednost naložbe v nepremičnino z zajamčenim donosom je v tem, da lahko lastnik po opravljeni transakciji začasno pozabi na vse težave, ki lahko nastanejo pri upravljanju z njo, in preprosto prejema obresti na kartici. Pomanjkljivosti, najprej, vključujejo težave pri neodvisnem upravljanju nepremičnine: na primer, če imajo tržni strokovnjaki impresivno bazo strank in vzpostavljene povezave, potem je lahko samostojno oddajanje v najem veliko težje in prinaša nižje dohodke. A prav zato se sklepajo dolgoročne pogodbe o upravljanju nepremičnin, ki jih je možno naknadno podaljševati.

Najbolj priljubljeni predmeti

Predmeti, ki lastniku prinašajo zajamčen dobiček, so razdeljeni na več kategorije , katerih izbiro določajo dejavniki, ki družbi za upravljanje in razvijalcu olajšajo iskanje najemnikov. Z zagotavljanjem dohodka lastniku mora imeti družba za upravljanje samo zaupanje, da bo našel svojega najemnika: zato je odstotek donosnosti, ki je naveden v prodajni ponudbi, vedno čim bolj realen. Med stanovanjskimi nepremičninami, ki so danes v trendu, so stanovanja, hotelske sobe, domovi za ostarele in študentska stanovanja. V komercialnem sektorju so to maloprodajni prostori s sidrnimi najemniki, coworking prostori, pisarne in celo parkirišča.

Kako izbrati popoln predmet

Pravilna izbira predmeta je ključni dejavnik uspeha transakcije. Tukaj morate uporabiti standardno logiko in zastaviti vprašanja o tem, kako donosna bo izbrana nepremičnina, ne samo danes, ampak tudi v prihodnosti.

To vam bo pomagala oceniti profesionalna nepremičninska agencija, brez storitev katere strokovnjaki močno odsvetujejo "vstop" na trg naložbenih nepremičnin. Ne da bi bil specialist, je zelo težko pretehtati vse prednosti in slabosti, pretehtati vsa tveganja in videti možnosti, ki na prvi pogled niso očitne.

Tveganja

Od izbrane vrste nepremičnine je odvisna najemnina, pogoji servisiranja nepremičnine in vrsta obdavčitve. Na primer, domovi za ostarele so danes zelo priljubljeni in so zanesljiva naložba na zasičenem nemškem naložbenem trgu. V takih primerih investitor preveri zanesljivost razvijalca, njegovo družbo za upravljanje in njegov finančni položaj. Če se na primer kupi blok sob v študentskem domu v Manchestru v Veliki Britaniji, je treba skrbno analizirati dinamiko povpraševanja na posameznem območju, lokacijo nepremičnine glede na univerze in načrt za nadaljnji razvoj.

Dobra možnost je imeti v lasti turistično nepremičnino, del leta preživeti v sprostitvi na njenem ozemlju, preostali čas pa oddati v najem s pomočjo družbe za upravljanje. Pogoji bodo določeni v pogodbi, vendar morate biti pripravljeni na dejstvo, da na vrhuncu sezone ne boste mogli obiskati svojega doma. Neodvisno upravljanje nepremičnine, ki lastniku prihrani denar in poveča odstotek donosnosti, je vedno tveganje, ki ga prevzame veliko kupcev. Strokovnjaki ugotavljajo, da je to tveganje vedno obojestransko. Turist ni zavarovan pred dejstvom, da bo ves čas potovanja ostal brez strehe nad glavo, lastnika pa lahko po odhodu pričakuje neprijetno presenečenje (nered, polomljeno pohištvo, ukradene stvari). Uspešno upravljanje turistične nepremičnine je zahteven posel s svojimi odtenki in če lastnik nima ustreznih izkušenj, je bolje upravljanje nepremičnine zaupati preverjenemu podjetju.

Značilnosti različnih držav

Danes je mogoče nepremičnine z zajamčenim donosom kupiti v kateri koli državi sveta. Povpraševanje po nepremičninah v velikih mestih je veliko, vendar so vstopne ovire tukaj veliko višje. Majhna mesta najverjetneje ne bodo zagotovila tako visokega dohodka, likvidnost nepremičnine pa je treba skrbno preveriti pri nepremičninskem posredniku. Letoviške nepremičnine ne bodo donosne vse leto, ampak le med turistično sezono, zato so njeni kazalniki nižji. Hkrati skoraj vsi lastniki in razvijalci danes poskušajo ponuditi garancijo za najem, pri čemer razumejo glavne tržne trende.

»Lokomotive« evropskih komercialnih trgov - Nemčija, Avstrija, Češka, Slovenija, Madžarska - ponujajo maloprodajne prostore, pisarne v domovih za ostarele, parkirišča z zajamčeno donosnostjo 2-5 %. Študentska stanovanja v Veliki Britaniji pomenijo dobiček okoli 4-5%, a tudi precej zapleten postopek iskanja najemnikov in preprodaje objektov v primeru odpovedi pogodbe z družbo za upravljanje. Turistična stanovanja v priljubljenih državah, Ciper, Španija, Bolgarija, prinašajo relativno nizke donose okoli 2-4% na leto. Danes na tajskem trgu nepremičnin najdemo zanimive ponudbe: donosi dosežejo 10% letno, pogodbe pa se sklepajo za obdobje do 10 let. Vendar pa lahko oddaljena lokacija objekta "poje" pomemben del dobička, če je za rešitev nekaterih težav potrebno opraviti več letov. Na splošno je vsaka od možnosti zanimiva na svoj način in jo je treba izbrati glede na zmožnosti vlagatelja, njegovo poznavanje trga in načrte za prihodnost.

Pet strokovnih nasvetov za vse, ki se odločate za nakup nepremičnine z zajamčenim donosom

1. Izračunajte pravilno vaših zmožnosti in financ. Naložbe v tuje nepremičnine so prestižne, a drage, tudi v smislu potovanj na oglede in upravljanje. Vložiti morate ne svoj zadnji denar, ampak prosta sredstva, zato ta možnost ni za vlagatelja začetnika. Ne vlagajte v tuje nepremičnine, razen če ste prepričani, da jih lahko vzdržujete.

2. Poiščite strokovnjaka svetovalec. Podjetje, ki se ukvarja tako z nepremičninami kot s financami. K njim se stekajo vse informacije s trga. Zahvaljujoč obsežnim povezavam in izkušnjam lahko izberejo zanesljive možnosti. Nihče ni imun na napake, vendar so strokovnjaki bolj svobodni pri proučevanju trga, saj imajo dostop do notranjih informacij.

3. Manj čustev. Ne kupujete pogleda skozi okno ali ljubkih zaves. Treba je računati in razmišljati. Večina kupcev je nagnjena k podleganju impulzu, karizmi prodajalca in privlačnosti predstavitve. Tudi resni poslovni morski psi lahko pripovedujejo zgodbe o tem, kako so nasedli zgodbam in obljubam. Vzemite si čas. Poglejte cene letalskih vozovnic do najbližjega letališča in izračunajte stroške. Poglejte dinamiko menjalnih tečajev. Ne mudi se.

4. Ne odlašajte. Ko začnete razmišljati o svojih možnostih, svojega časa ne spremenite v neskončno čakanje. Po kratkem premoru se vrnite k svojemu svetovalcu.

5. Razmislite o različnih možnostih nepremičnine, razni projekti. Na primer stabilna Evropa z dokaj omejenimi možnostmi z visoko tveganimi projekti v državah v razvoju. S pravilno izbiro nepremičnine se bodo vaši prihodki povečali.

PortalSpletna stran hvala Olga Malysheva () in Elena Utyumova () za pomoč pri pripravi članka.