Naložbe v poslovne nepremičnine. Zaslužek pri oddaji trgovskih in pisarniških prostorov Poslovne nepremičnine kot naložbeni objekt

Nestabilne gospodarske razmere v državi spodbujajo Ruse, da naglo iščejo donosno uporabo svojih prihrankov. Ena najpogostejših investicijskih možnosti je nakup stanovanja. Medtem lahko denar vlagate ne samo v stanovanjske nepremičnine, ampak tudi v poslovne. S kompetentnim pristopom se maloprodajni in pisarniški prostor izplača hitreje kot standardna stanovanja in lastniku prinaša stabilen dohodek tudi v času krize.

Nakup poslovnih nepremičnin - cena vprašanja

Najugodnejše možnosti za pisarniške prostore najdemo na ozemlju Nove Moskve (na primer nestanovanjski prostori s površino 18 kvadratnih metrov v kleti nove stanovanjske stavbe v mestu Troitsk na ulici Zarechnaya so ponujen za 990 tisoč rubljev) in moskovska regija. Po besedah ​​Aleksandra Bolotova, generalnega direktorja MIEL-Commercial Real Estate, lahko zunaj prestolnice s proračunom do 2 milijona rubljev kupite ločeno poslovno stavbo.

Vendar pa morate pred vlaganjem denarja pretehtati vse prednosti in slabosti ter si jasno predstavljati krog potencialnih najemnikov. Takšni objekti se ne morejo vedno pohvaliti z visoko konkurenčnostjo, zlasti v današnjem gospodarskem okolju. Izjema so majhni prostori v središču mesta, ki jih rade volje najemajo notarji, odvetniške pisarne in potovalna podjetja.

Druga možnost naložbe v poslovno nepremičnino je nakup skladišča. Vendar pa tukaj obstaja več odtenkov: ni tako enostavno najeti ločene sobe, potrebovali boste lastno varnost, povezavo s komunikacijami, dodatno opremo. In zasebnemu investitorju je težko tekmovati z velikimi skladiščnimi kompleksi. Če vam torej uspe kupiti primeren prostor po ugodni ceni, ga lahko preuredite v servis, vulkanizerstvo ali avtopralnico in šele nato iščete najemnika.

Poslovna nepremičnina je vsaka nestanovanjska nepremičnina, ki ustvarja dohodek lastniku.

Poslovne nepremičnine vključujejo:

Spoznali boste, kakšne so druge vrste in vrste poslovnih nepremičnin.

Vlaganje v poslovne nepremičnine ima naslednje prednosti:

1. Vračilna doba je nižja v primerjavi z naložbami v stanovanjske nepremičnine. Na to vplivata tako višina najemnine kot tudi rast cene nepremičnine glede na povečanje prehodnosti, porast prebivalstva in razvoj infrastrukture območja.
2. Lastnik ima možnost vplivati ​​na vrednost nepremičnine z izboljšanjem njenega tehničnega stanja in videza, prav tako ima možnost spremeniti profil nepremičnine. Na mestu trgovine z izgubo lahko vedno odprete obetaven masažni salon in obratno.
3. Za poslovne prostore je značilna srednja likvidnost, prodajajo se brez izgube vrednosti.
4. Amortizacija poslovnih nepremičnin v kriznih obdobjih ni tako velika kot pri drugih vrstah naložb.
5. Povprečno vračilo poslovnih nepremičnin je 7-10 let z donosom 10-12 % vrednosti nepremičnine.
6. Izračun potrebe po naložbah v poslovne nepremičnine je neposredno odvisen od gospodarske situacije v državi. Bolje kot so razvita srednja in velika podjetja, večje je povpraševanje in s tem višja cena.

Kako izbrati naložbeno strategijo?

Vlagatelji najpogosteje realizirajo dohodek iz poslovnih nepremičnin na dva načina:

Katere druge transakcije, poleg prodaje in oddaje v najem, je mogoče izvajati s poslovnimi nepremičninami, preberite.

Za največjo donosnost

Izračunali bomo donosnost nakupa poslovnih nepremičnin za najem.

Naj investitor kupi nestanovanjsko nepremičnino s površino 80 kvadratnih metrov. m, vreden 4 milijone rubljev. Potem strošek 1 m². m bo 50.000 rubljev. Nepremičnino naj bi oddajali po ceni 600 rubljev na kvadratni meter. m na mesec. Tako bo letna najemnina znašala 7200 rubljev na kvadratni meter. m na leto.

Dobičkonosnost bomo dobili z delitvijo stroškov najema za en kvadrat. m na leto, za ceno enega kvadratnega. m in pomnožimo s 100%: (7200 / 50000) * 100% \u003d 14,4%.

Dobimo precej dobro stopnjo donosa, ki bo privlačna za večino vlagateljev. Odplačilno dobo v letih lahko izračunamo tako, da 100 delimo s kazalnikom donosnosti. V našem primeru: 100 / 14,4 % = 6,9 let.

Za visoko likvidnost

1. Lokacija objekta (prometna dostopnost, infrastruktura območja, ekologija).
2. Tehnični kazalniki stavbe (površina objektov, število nadstropij, razpoložljivost prostorov, dodatni prostor, število vhodov in vhodov).
3. Sekundarni je trg nepremičnin ali novogradnja (novogradnje so bolj likvidne).

Trgovske (nakupovalne centre, ulične trgovine, prostostoječi objekti) in pisarniške prostore danes odlikuje posebna likvidnost.

Po prestižnosti lokacije

V vsakem naseljenem območju ima nepremičnina coniranje po prestižnih razredih. Razmislite o coniranju nepremičnin na primeru mesta Moskva.

Kateri je najboljši način za vlaganje denarja?

Nakup z namenom prodaje

• Najprej se morate odločiti za vrsto nepremičnine: maloprodajni, pisarniški, skladiščni ali industrijski prostori. Po statističnih podatkih so z največjo likvidnostjo in dobičkonosnostjo označeni maloprodajni in pisarniški prostori, sledijo jim skladišča, zapirajo lestvico industrijski objekti. Vračilo in donosnost naložb sta neposredno odvisna od povpraševanja po prostorih, razvoja srednje velikih in velikih podjetij ter gospodarstva države.
• Drugič, bolje je iskati predmet v fazi gradnje ali projekta. Pomembno je, da objekt v celoti ustreza zahtevam za svoj namen. Če se odločamo za nakup prodajnega prostora, bodo zahteve enake, če gre za pisarniški prostor, pa popolnoma drugačne.
• Tretjič, zbrati je treba vse razpoložljive podatke o nadaljnjem razvoju izbranega območja., prisotnost potencialnih najemnikov, razvijalec in njegov ugled. Vse to vam bo pomagalo zmanjšati tveganje za dolgoročno gradnjo ali pridobitev nelikvidne nepremičnine.

Uspešen nakup nestanovanjske nepremičnine lahko ustvari prihodek od nadaljnje prodaje zaradi več dejavnikov:

1. Popravilo prostorov, ki jih naredi lastnik pred prodajo.
2. Podražitev stavbe zaradi velikega povpraševanja po prostorih za podjetniške projekte in poslovne ideje.
3. Dokončanje gradnje in naravno povečanje stroškov 1 m2.

Najemnina

Po nakupu nepremičnine morate ustrezno organizirati oglaševalsko podjetje, bodite pozorni na oglasne deske, družbena omrežja in spletne oglase. Če je naložba velika, lahko razmislite o možnostih za oglaševanje brez povezave, pa tudi uporabite storitve oglaševalskih in svetovalnih podjetij.

Druga pomembna točka: ne smemo pozabiti na davčne olajšave, ki se izračunajo po stopnji 13% dobička. Poleg tega je lastnik dolžan plačati davek na nepremičnine, ki je odvisen od katastrske vrednosti objekta.

Vprašanja o tem, katere davke je dolžan plačati lastnik poslovne nepremičnine, smo podrobno obravnavali.

Gradnja

Gradnja poslovnih nepremičnin je bolj zapletena vrsta naložbe, saj zahteva ne le privabljanje znatnih naložb, temveč tudi znanje lastnika na področju vodenja projektov in občinskih prostorskih pravil, prisotnost diplomatskih veščin za uspešno pogajanja z lokalnimi oblastmi, iskanje izvajalcev in interakcija z lastniki tesno lociranih podjetij. Če ima vlagatelj vse te lastnosti, potem je mogoče začeti ocenjevati tveganja in donosnost določenih predmetov.

Gradnja poslovnih nepremičnin ima svoje prednosti:

Pri izbiri načina vlaganja v poslovne nepremičnine mora vlagatelj voditi lastna razmišljanja: če želite prejeti enkratni dobiček, bodite pozorni na nakup nepremičnine za nadaljnjo prodajo.

Če je cilj ustvarjanje dolgoročnega pasivnega dohodka, razmislite o najemu. Najbolj podjetni in časovno zagnani investitorji se ukvarjajo z gradnjo poslovnih nepremičnin, tako za namene prodaje kot za oddajo v najem.

Ugotovite, kako donosna je naložba v gradnjo poslovnih nepremičnin.

Kako izbrati naložbeni predmet?

Če želite pravilno izbrati naložbeni predmet, bodite pozorni na naslednje parametre:

Za konec ugotavljamo, da se vlaganje v poslovne nepremičnine bistveno razlikuje od bančnih depozitov ali trgovanja na borzi. To je bolj aktivna vrsta naložbe, ki zahteva stalno pozornost in sodelovanje lastnika. Poleg tega imajo nepremičnine, zlasti poslovne nepremičnine, nizko likvidnost, vendar vse te pomanjkljivosti kompenzirajo z večjo donosnostjo in možnostjo investitorja, da obvladuje svoj kapital.

Kljub vplivu gospodarske krize naložbe v nepremičnine dolgoročno rastejo. Odločitev o naložbi v nepremičnino ali izbiri drugega orodja za upravljanje denarja naj torej sprejme vsak sam.

Če se odločite narediti manjšo anketo med svojimi prijatelji, znanci in sorodniki, ki nimajo znanja in izkušenj z investiranjem, jim zastavite vprašanje: “ Kateri je po vašem mnenju najboljši način za vlaganje denarja?«, potem jih bo najverjetneje 90% odgovorilo:» Nepremičnina».

Vlaganje v nepremičnine je med ljudmi tako priljubljeno zaradi svoje preprostosti in zanesljivosti. Okoli sebe vidijo žive primere zaslužka: nekdo je prodal stanovanje, ki ga je podedoval, nekdo je stanovanje v pritličju preuredil v poslovno nepremičnino in ga oddaja za pisarne.

Toda to je mnenje ljudi, ki niso vešči naložb. Zdaj pa poglejmo ta način vlaganja denarja z vidika izkušenega vlagatelja.

Zaslužek na nepremičnini: najem ali prodaja?

Pri nepremičninah obstajata le 2 vrsti zaslužka:

• Prodaja.Špekulativni dohodek: kupljeno nizko, prodano visoko.
• Najemnina. Najem objekta za dolgoročni ali kratkoročni najem.

Špekulativni prihodki v nepremičninah.

Obstaja mnenje, da cene nepremičnin vedno rastejo, tako da če kupite objekt zdaj, ga bo čez nekaj časa mogoče prodati dražje. A dejansko ni nujno, da se bo cena dvignila.

Dinamika cen na kvadratni meter stanovanjskih nepremičnin v Moskvi v rubljih.

Graf kaže, da se je v zadnjih nekaj letih cena enega kvadratnega metra v Moskvi v rubljih nekoliko povečala. In če pogledate statistiko v dolarjih, bomo videli, da se je zelo pocenil. In to pomeni, da bodo tisti, ki so vlagali v ruske nepremičnine v tuji valuti, do leta 2016 zabeležili izgubo.

Dinamika cene na kvadratni meter stanovanjskih nepremičnin v Moskvi v dolarjih.

Na splošno obstaja vrsta nepremičnin, ki se najmanj razvrednoti - to so stanovanja v ekonomskem razredu. Povpraševanje po tovrstnih objektih je vedno veliko, tudi v času krize, ko se luksuzne nepremičnine pocenijo.

Zato vlagatelji raje kupujejo predmete pod tržno vrednostjo, nato pa jih čim hitreje prodajo po tržni ceni.

Naložbe v nepremičnine in prihodki od najemnin.

Ta način zaslužka na nepremičninah je zelo priljubljen. Ljudje kupujejo stanovanja ali pisarne, jih oddajajo in prejemajo pasivni dohodek.

Toda v resnici ni tako donosno, kot si mislijo. Povprečna donosnost dolgoročne naložbe v stanovanjsko nepremičnino je na primer med 6 % in 10 % letno.

Zato si ljudje, ki vlagajo v stanovanjske nepremičnine, prizadevajo povečati donos do 30-40 % letno z naslednjimi metodami: pametno izberejo lokacijo nepremičnine, kupijo nepremičnino ceneje kot na trgu in uporabljajo trike, ki pomagajo povečati. dohodek od ene nepremičnine.

Na primer, cene nepremičnin v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu so tako visoke, da lahko z dolgoročnim najemom kupljenega predmeta dobite približno 6% letno. Toda takoj, ko greste v regijo, postane razmerje "cena predmeta / stroški najema" za investitorja bolj donosno. Z objektom v regiji je že mogoče zaslužiti do 10% letno.

O drugih metodah bomo razpravljali spodaj.

Kako kupiti poceni? Donosna naložba v nepremičnine.

• Brez popravila.

Objekti brez popravila ali popravila, ki niso bila opravljena od časa Brežnjeva, so cenejši. Izkazalo se je, da je na primer bolj donosno vzeti "golo" stanovanje in v njem opraviti "investitorska" popravila kot kupiti stanovanje s popravili.

Stanovanje ni obnovljeno.

Mnogi ljudje raje sami opravijo popravila na takih objektih in tako prihranijo še več denarja.

• Nove zgradbe.

Objekt v hiši v gradnji lahko kupite po ceni, ki je 30% nižja od tržne cene. Takšne predmete je mogoče prodati po zagonu, pri čemer dobiček znaša do 1/3 začetne naložbe, ali oddati v najem.

Stanovanjski objekt v gradnji.

• Nedokončano.

Mislim, da med premikanjem po mestu pogosto vidite predmete, katerih gradnja je zamrznjena. Razlogi so lahko različni: zmanjkalo je denarja, pojavili so se donosnejši projekti, pojavila so se nesoglasja med lastniki itd.

Nedokončana nepremičnina.

Pogosto so tako obešeni predmeti mrtva teža za lastnike, ki jih ne bi imeli nič proti prodaji, tudi po zelo nizki ceni. Zato je takšno nepremičnino mogoče kupiti in dokončati neodvisno.

• Zarubljene in zastavljene nepremičnine.

Pogosto banke dolžnikom zasežejo premoženje in ga nato prodajo po znižani ceni. Takšno premoženje niso le avtomobili in druga oprema, ampak tudi nepremičnine.

Ker mora banka čim prej prodati predmet, da bi povrnila sredstva, porabljena za brezvestnega posojilojemalca, je cena določena pod tržno ceno. Vsakdo lahko kupi to nepremičnino.

5 vdorov pri vlaganju v nepremičnine.

• Razdeli in vladaj.

Ena najpogostejših zadnjih strategij za povečanje dobičkonosnosti je razdelitev enega objekta na manjše in najem vsakega posebej. Tako se izkaže, da je veliko bolj donosno.

Na primer, pogosto se eno enosobno stanovanje spremeni v dva studia, kar poveča dohodek za 50-70%. Izkazalo se je, da oseba, ki vstopi skozi vrata od vhoda, vstopi v predprostor, v katerem so vrata v dva studia.

Ta metoda postaja zelo pogosta, zato se ustvarjajo podjetja, specializirana za takšno prenovo. Pomagajo ustvariti več kopalnic in narediti prenovo.

Garsonjera.

Po istem principu so hiše in mestne hiše razdeljene na studie. Po preobrazbi začnejo izgledati kot hostli ali gostišča. Ta oblika je zelo priljubljena med najemniki, saj vam omogoča, da prihranite pri stanovanju.

Enako je mogoče storiti s poslovnimi nepremičninami. Pogosto lastniki nepremičnin velik prostor razdelijo na več majhnih pisarn. Posledično se izkaže, da je najem več majhnih pisarn bolj donosen kot ena velika.

Ta način pa ima tudi pomanjkljivost, in sicer da morate iskati več najemnikov.

• Dodatki in razširitve.

Ljudje, ki se profesionalno ukvarjajo z vlaganjem v nepremičnine, razumejo, da je treba izkoristiti vsak kvadratni meter. In s pomočjo podaljškov in podaljškov lahko povečate posnetek predmeta.

Prizidek v stanovanjski stavbi.

Pogosto lahko vidite, kako lastniki stanovanj združijo sobo z balkonom ali razbijejo predelne stene med sobo in kuhinjo ter tako pridobijo dodatne kvadratne metre.

• Podnajem.

Obstaja več strategij za zaslužek na nepremičninah, ki niso vaše. Stanovanjsko nepremičnino lahko vzamete v dolgoročni najem in jo oddate za krajša obdobja. Na primer, najemite stanovanje za dolgo časa in ga oddajte na dan. Z dobro obremenitvijo lahko povrnete najemnino in ustvarite dobiček.

Enako načelo velja za poslovne nepremičnine. Na primer, lahko najamete pisarno za dolgo časa in jo oddate v formatu "pisarna za eno uro".

• Iz stanovanjskih v nerezidenčne in obratno.

Pogosto se zgodi, da nekaterih predmetov ni donosno najeti za predvideni namen. Zato se prenašajo iz rezidenčnih v nerezidenčne in obratno.

Na primer, včasih je bolj donosno preurediti stanovanje v prvem nadstropju na prikrajšanem območju v nestanovanjske prostore in ga oddati podjetnikom kot pisarno.

Pogost primer prenosa nestanovanjske nepremičnine v stanovanjsko nepremičnino je ustvarjanje hostlov in hotelov iz različnih vrst poslovnih nepremičnin.

• Gradnja iz nič.

Namesto v nakup že zgrajenega objekta lahko denar vložite v gradnjo nepremičnine. Hiše po kanadski tehnologiji s pomočjo SIP plošč so zgrajene hitro in poceni.

Gradnja hiš in SIP plošč.

Zemljišče lahko torej kupite ali vzamete v dolgoročni najem, na njem zgradite objekt in ga prodate ali oddate.

Kje dobiti denar za nakup nepremičnine?

Ker se vsa gradnja in investicije v nepremičnine večinoma izvajajo na izposojena sredstva, se za povprečnega človeka prikaže nenavadna slika. Izkazalo se je, da na tem področju največ zaslužijo tisti, ki imajo največ dolgov.

Samo spomnite se Donalda Trumpa, ki je imel kot eden najbogatejših ljudi na svetu več milijard dolarjev dolgov do upnikov.

• Kredit.

Eden od načinov za pridobitev denarja je, da greste na banko. Za nakup stanovanja lahko vzamete hipotekarno posojilo pri 15-20% letno. Izkazalo se je, da boste morali za nakup stanovanjske nepremičnine zbrati le 10-20% njene vrednosti. Na primer, če stanovanje v novi stavbi stane 1.000.000 rubljev, potem boste morali najti približno 150.000 rubljev, kar je relativno majhen znesek.

• Posojilo

Izposojanje denarja od prijateljev, znancev ali sorodnikov za nakup nepremičnine je lažje kot za večino drugih potreb. Ker razumejo, da je to eden najvarnejših načinov vlaganja denarja.

• Vlagatelji.

Veliko je ljudi, ki imajo prihranke, a ne vedo, kam bi jih vložili. Povabite jih k naložbam v nepremičnine. Lahko vložite nekaj svojega denarja in tako zaslužite sorazmeren donos ali pa zaračunate odstotek vlagateljevega upravljanja premoženja.

• Sovlaganje.

Če nimate dovolj denarja in se ne želite zadolžiti, potem lahko poiščete investicijske partnerje. Tako boste morali z zbiranjem več ljudi vložiti manjši znesek. Seveda bo tudi dohodek nizek, vendar so tveganja minimalna.

Vidim tudi poskuse ustvarjanja naložbenih platform za vlaganje v nepremičnine. Tukaj je eno od teh spletnih mest: Rusinvestproject.ru. Ta smer naložb je razširjena na Zahodu in upam, da bo kmalu prišla tudi k nam.

Naložbe v poslovne nepremičnine.

Poslovne nepremičnine vključujejo pisarne, skladišča, maloprodajne prostore itd.

Ta vrsta naložbe zaradi zapletenosti ni primerna za začetnike. Pri oddaji objektov v najem boste namreč morali registrirati pravno osebo, skleniti pogodbe z najemniki, voditi računovodske evidence in poročati davčnemu uradu.

Če se še vedno odločite za komercialno nepremičnino, potem ne pozabite, da je, prvič, manj likvidna kot stanovanjska, in, drugič, vedno je lažje najti najemnike v majhnih prostorih kot v velikih.

Investicije v stanovanjske nepremičnine.

Ta vrsta vključuje apartmaje, koče, mestne hiše, gostišča, podeželske hiše, hostle itd. To je eden najpogostejših načinov vlaganja.

Več možnosti z visokim donosom:

• Najem stanovanja za najem.
• Razbiti stanovanje v garsonjero in ga oddajati za daljši čas. Takšna stanovanja so priljubljena med mladimi in študenti.
• Najem podeželske hiše ali koče za ljubitelje osamljene sprostitve.
• Oddajanje gostišča. Razbiti meščansko hišo v garsonjero in tja naseliti ljudi iste starostne skupine.
• Zgradite in najemite bungalov v letoviškem območju za popotnike.

Naložbe v nepremičnine v tujini.

Seveda si vlagatelji zaradi depreciacije nacionalne valute in poslabšanja življenjskega standarda želijo prejeti denar v stabilnejših valutah. Zato se mnogi med njimi odločajo za nakup nepremičnine v tujini.

V večini držav, v katerih se razmišlja o nakupu predmetov, so ravni dohodkov višje kot v državah nekdanje SND, cene nepremičnin pa niso tako visoke. Zato je razmerje "cena predmeta / stroški najema" bolj ugodno za zaslužek na nepremičninah.

Najpogostejše države za nakup nepremičnin so Iskania, Bolgarija, Francija, Nemčija, Grčija, Portugalska.

nepremičninski vzajemni skladi.

Eden od načinov vlaganja v nepremičnine je vlaganje v nepremičninske vzajemne sklade. To so zaprti vzajemni investicijski skladi, specializirani za nepremičnine.

Pravzaprav je ta vrsta naložb nizko donosna. Poleg tega ob nakupu delnic ne boste mogli dvigniti denarja do konca naložbenega obdobja. Običajno je približno 5 let.

Tako je tovrstna naložba, čeprav zelo zanesljiva, dolgoročna in nizko donosna.

Tveganja naložb v nepremičnine.

Čeprav tovrstna naložba velja za eno najbolj zanesljivih, mora vlagatelj vseeno vedeti, kakšna tveganja lahko pričakuje.

V vsakem posameznem primeru lahko investitor naleti na različne pasti. Na primer, pri nakupu nepremičnine v novogradnji je lahko gradnja zamrznjena ali pa objekt ni dostavljen pravočasno. Poleg tega lahko med gradnjo cena nepremičnin na tem območju pade (na primer odpoved gradnje metro postaje ali odprtje proizvodnje v bližini itd.).

Zato ni mogoče verjeti priljubljeni govorici, da cene nepremičnin vedno samo rastejo. Kot je pokazala zadnja kriza, lahko cene tudi padejo.

Zakaj je vlaganje v poslovne nepremičnine tako priljubljeno? Dejstvo je, da so takšni prostori namenjeni poslovanju, trgovini ali različni zabavi v velikem mestu, zato lahko investitor redno ustvarja dobiček z oddajanjem prostora, v katerega je vložil svoj denar.

Takšni depoziti prinašajo dobiček ne le zelo hitro, ampak tudi redno. Zato se investitorji s prostimi finančnimi sredstvi pogosto osredotočajo na gradnjo zabaviščnih kompleksov ali nakupovalnih središč.

Kako investirati v poslovne nepremičnine?

Kje torej začeti? Najprej morate izbrati objekt z dobro lokacijo. Če iščete stanovanjsko nepremičnino, se prepričajte, da je v kraju z razvito infrastrukturo, če je pisarna z velikim parkiriščem in metrojem v bližini, proizvodni obrat z železniško progo.

Primerjajte cene podobnih nepremičnin. Sodobni nepremičninski trg ponuja veliko število različnih objektov, tako po cenah, ki večkrat presegajo realne stroške, kot po razmeroma nizkih cenah zaradi trenutnih kriznih okoliščin. Preden investirate svoj denar, spremljajte in preučite tržne ponudbe.

Izvedite tudi analizo povpraševanja: v večini primerov so za najem izbrani majhni prostori, sobe v pritličju večnadstropnih stanovanjskih stavb, majhni studii, butiki in pisarne.

1. Oglejte si več možnosti za zmanjšanje tveganja;
2. vračilo, za to se je potrebno dogovoriti s potencialnimi najemniki, pa tudi izračunati vse pogoje in dodati do 30% celotne naložbe za različne stroške;
3. preveriti, katera popravila bo treba opraviti in koliko vas bo to stalo;
4. skladnost z vsemi pravili pravne dokumentacije. Preverite razpoložljivost dokumentov lokalnih oblasti, pa tudi pravilnost izpolnjevanja vseh obrazcev in obrazcev.

Trg poslovnih nepremičnin zahteva veliko razumevanja, saj če se sprašujete, kakšna naj bo višina vložka, tukaj ni enoznačnega odgovora. S katero koli operacijo lahko zaslužite do 40% zneska, ki ste ga vložili, toda koliko morate vložiti?

Na splošno za naložbo ni treba imeti pravne osebe. Povpraševanje po tovrstnih objektih je precej veliko in po mnenju strokovnjakov je znesek naslednji: v povprečju je minimalna finančna naložba 150.000 $, saj so stroški nestanovanjskih prostorov 3000-4000 $ na 1 m2. Potem se lahko donos v prvem letu poveča do 15%.

Če imate znesek 100.000 $, lahko vlagate v poslovne nepremičnine v okviru partnerske sheme, ki jo šele začenjamo ločiti od zahodnih partnerjev.

Na ozemlju Ruske federacije so lahko naložbe zelo različne, odvisno od mesta in namena objekta. Na primer, najmanjši znesek depozita, ki ga je mogoče vložiti, je 5000 $.

Da, za tako nizek znesek ne boste mogli kupiti predmeta, zato so vsa sredstva v tem primeru združena. Celoten znesek se vloži, nato pa se dohodek od delovanja prostorov razdeli na dele, odvisno od tega, koliko ste vložili vi osebno.

Moskva. Po obsegu naložb v poslovne nepremičnine je Moskva še vedno nesporen vodja. Danes kapital pritegne približno 80% vseh naložb na gradbenem trgu. Od začetka leta je ta znesek dosegel že 4,33 milijarde dolarjev.

V mestu bo minimalni znesek odvisen od vrste in namena objekta, v katerega boste investirali. Minimalna cena za 1m? je približno 5000 $. Vendar je to minimalna ocena. In najti takšno ponudbo je zelo težko. Za to boste potrebovali veliko truda, časa in poznanstev.

Če si lahko privoščite naložbo med 1.000.000 in 1.500.000 $, investirajte v pisarniške nepremičnine. To je dovolj za gradnjo prostorov v znanih poslovnih središčih. Na trgu kapitala so znani primeri nakupa majhnih blokov za samo 1.000.000 dolarjev.

Saint Petersburg. Nekdanja prestolnica je zdaj na drugem mestu po naložbah v poslovne nepremičnine. V prejšnjem četrtletju tega leta je bilo v gradnjo vloženih okoli 50.000.000 dolarjev.

Najbolj priljubljeni objekti so maloprodajni prostori v prvih linijah, tj. ulice z gostim prometom in peš prometom.

Znesek naložbe lahko doseže od 300.000 do 400.000 rubljev na 1 m², če je objekt dobro lociran. Gre za tako imenovane bolj likvidne objekte, za manj likvidne (tiste v drugi liniji) pa so značilne nižje cene. Danes se gibljejo v razponu od 120.000 do 100.000 rubljev na 1 m².

Nižni Novgorod. Majhne naložbe na trgu Nižni Novgorod dosegajo 3-7 milijonov rubljev. Za tako velik znesek lahko investirate v prodajni prostor velikosti od 20 do 70 m², odvisno od lokacije. Takšni prostori se oddajajo v najem in letno prinašajo odličen dohodek.

Povprečni tržni kazalnik je od 12 do 20 milijonov rubljev. In danes so to pisarniški prostori in velike trgovine (od 70 do 250 m?). Če vlagate v objekt, ki se nahaja v prvi liniji, potem lahko ta znesek porabite le za majhno sobo 50-80 m².

Ekaterinburg. Danes gospodarstveniki na to mesto gledajo kot na lokacijo z zelo ugodno investicijsko klimo. Minimalni znesek naložbe za 1 m? tukaj dosežejo 67.000 - 84.000 rubljev.

Koliko lahko zaslužite?

Če se sprašujete, kdaj se bo celoten projekt povrnil, potem morate vedeti, da je pravilen izračun celotne dobe neposredno odvisen od višine investicije, pa tudi od mnogih drugih dejavnikov.

Na primer, če znesek najemnine za 1 m? na leto je približno 400 $, in predvidevate, da se bo vse poplačalo v 3 letih, potem razmislite tudi o najbolj neugodnih možnostih.

Na primer, v tem času lahko zamenjate več najemnikov. V povprečju jih boste iskali do dva meseca, izračunali višino stroškov oglaševanja itd. Da bi se torej vse poplačalo v treh letih, bi morala višina najemnine doseči vrtoglavih 1200 dolarjev na 1 m².

Če predpostavimo, da boste začeli prejemati dohodek v istem letu, ko ste vložili svoj denar, potem bo v moskovski regiji slika videti nekako takole: dohodek od 1 m? prostorov bo 24.000 rubljev na leto. To pomeni, da bo donosnost naložbe enaka 20% letno, brez stroškov prostorov.

Ali je vredno tvegati?

Da, vredno je, saj je vsak naložbeni projekt tesno povezan z različnimi dejavniki tveganja. Na gradbenem trgu so glavni:

• Finančne izgube zaradi neučinkovitega vodenja projekta;
• finančne izgube, ki so posledica nestrokovne zasnove projekta;
• finančne izgube v postopku registracije prodaje in nakupa zaradi goljufivih shem;
• pridobitev nelikvidnega predmeta;
• pridobitev predmeta z nizko likvidnostjo;
• poslabšanje likvidnosti predmeta zaradi pojava konkurenčnih predmetov, fizičnega uničenja ali zastarelosti;
• izguba lastninske pravice zaradi nepravilne izvedbe celotne dokumentacije;
• prisotnost napak v predmetu (v večini primerov so napake skrite);
• kapitalska intenzivnost investicijskega projekta;
• zmanjšanje povpraševanja na gradbenem trgu;
• znižanje ponudbene cene;
• znižanje najemnine;
• povečanje ponudbe;
• dolgo obdobje vračila projekta;
• uničenje/poškodba objekta zaradi potresov, orkanov, požarov, poplav in drugih naravnih nesreč.

Danes ima trg nepremičnin eno neizrečeno pravilo: večje ko je tveganje, večji je dobiček. Ali obratno.

Prav zaradi tega tako imenovane pasivne naložbe upravičeno veljajo za najmanj donosne. Sem spadajo nakupi predmetov za poznejši najem. Takrat so bili in ostajajo najbolj tvegani tako imenovani nepremičninski razvojni projekti.

Če ste potencialni investitor, bodite pripravljeni na dejstvo, da poleg usmeritve poslovanja v vsakem primeru prejmete še vrsto tveganj.

Dober dan vsem bralcem investicijskega bloga!

• Če se popolnoma bojite tvegati in ste se odločili za nakup nepremičnine, potem je bolje izbrati možnost v novem, naročenem objektu, na priročnem območju. To ima več prednosti:

1. Predmet je verjetno »čist« in nima zgodnje zgodovine s prejšnjimi lastniki (na primer sodni spori, sorodniki, ki so se pojavili itd.);

2. Obratovalni stroški bodo minimalizirani, na primer v stari poslovni stavbi nenehno prihajajo računi za popravilo, vzdrževanje, zamenjavo nečesa ali se vedno nekaj predeluje po novih standardih, bodisi protivlomni alarm, bodisi električno omrežje. itd.

Na splošno ste enkrat investirali in imate najmanj težav.

Zgodi se, da se za privlačno ceno skriva prevara, sam sem skoraj naletel na tak trenutek, rešilo me je to, da sem zvečer, ko sem bil za računalnikom, preprosto v iskalnik vnesel naslov stavbe in izkazalo se je, da ne samo, da ni bila predana, ampak imajo tudi predmeti v njej različne lastnike, ki se spoznajo tako, da pridejo vsak v svoje stanovanje, ki ga imajo eno za tri ali štiri ...

• Pri nakupu pisarne ali maloprodajne nepremičnine je vredno preučiti konkurenčno okolje.

Najbolje je, če je poslovna stavba majhna in se nahaja na velikem območju mesta, saj se povpraševanje po najemnini močno poveča, še bolje pa je, če v bližini ni možnosti za novogradnjo, sicer danes mislite, da ste donosno investirali v poslovne nepremičnine, jutri pa bodo v bližini zgradili ultra moderno "svečo" in to je to, najverjetneje bo cena vaše nepremičnine in najemnine padla.

Naložbe v nepremičnine so podobne vsem drugim vrstam naložb, vedno morate držati prst na utripu in imeti čas za "svetlenje" in manevriranje.

• Zelo pomembna točka, ki "krona" glavni pomen vlaganja v poslovne nepremičnine, je razmerje donosnosti predmeta.

Za izračun je treba poznati tri stvari: ceno predmeta, posnetek in tržno vrednost najema. Seveda bi moral biti dobiček na kvadratni meter privlačen in nižja kot je cena kvadratnega metra nepremičnine, tem bolje.

Zaradi jasnosti bom izvedel približen izračun donosnosti vlaganja v poslovne nepremičnine v številkah ...

Recimo, da imate 5 milijonov rubljev in z njimi lahko kupite:

a) eno novo stanovanje 50 m2 in ga oddaja za 25 tisoč rubljev;

b) dve majhni družini po 18 m2 in najemnina vsaka za 15 tisoč, posledično ustvarita dobiček v višini 30 tisoč rubljev;

c) pet majhnih pisarn po 10 m2 in jih najamete po ceni 10 tisoč in dobite že 50 tisoč rubljev dobička;

d) tri stanovanja v majhnem regionalnem (kjer je lastništvo nepremičnine večkrat bolj tvegano kot v metropoli, saj so majhna mesta in vasi pogosto odvisni od mestotvornih podjetij, zato bodo cene nepremičnin v tem primeru močno padle) mestu 40 m2 vsak, stroški najemnine v tem primeru bodo približno 7 tisoč rubljev vsak in 21 na koncu.

e) ločen maloprodajni objekt (majhna trgovina ali pisarna z ločenim vhodom) v istem regionalnem mestu s površino 40 m2 in prejmete 60 tisoč rubljev od najemnine

f) obstaja še ena možnost, ko se lahko ena poslovna nepremičnina odda več najemnikom, na primer pri opravljanju dejavnosti, kot je zobozdravstvo ali frizerstvo. V tem primeru organizirajte ali kupite tematski objekt in tam postavite več obrtnikov in celo v več izmenah, potem bo v uspešnem scenariju dobiček od naložbe večji od vseh ostalih, tako da bo lahko polnopravno podjetje pridobiti s pasivnimi naložbami.

Mislim, da ni treba povedati ničesar več in glede na razmerje številk se je vse izkazalo jasno.

Načeloma lahko tako povzamemo današnjo temo o vlaganju v poslovne nepremičnine. Še enkrat je jasno, da se pri vsaki naložbi splača vse vnaprej analizirati, izračunati in upoštevati številne značilnosti naložb v določen instrument.

Vse uspešne naložbe! Če imate kakršna koli vprašanja ali dodatke, napišite komentarje. Se vidiva.

**********************************************************************************************************************